Zwischenabschluss per 30. Juni 2026
Campus Elgg, 1. Etappe Gebäude A/B/C. Aufbereitung sämtlicher Unterlagen für Fritz Beck — mit Bilanz, Erfolgsrechnung, Buchungsjournal und Buchungsanweisungen nach Schweizer Obligationenrecht, bereit zur Erfassung in Bexio. Dazu das Zielbild für Bank und Investoren: Eigenkapital nach der Kapitalerhöhung, Mehrwertsteuer-Option und Gesamtinvestition der 1. Etappe.
Kennzahlen — Ausgangslage 30. Juni 2026 und Zielbild
Die grossen Zahlen zeigen das Zielbild nach der vom Verwaltungsrat am 4. September 2026 beschlossenen Kapitalerhöhung (beide Gruppenforderungen werden Eigenkapital). Darunter steht jeweils der Ist-Wert des Zwischenabschlusses — bis zum Handelsregistereintrag ist das Zielbild eine Pro-forma-Bilanz.
01 · Ausgangslage
Kein Jahresabschluss 2025 — sondern ein Zwischenhalt im ersten, langen Geschäftsjahr.
Das erste Geschäftsjahr der Tetris AG läuft vom 27. März 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Für 2025 wird bewusst kein Abschluss erstellt und eingereicht. Der vorliegende Abschluss per 30. Juni 2026 ist ein Zwischenabschluss innerhalb dieses Geschäftsjahres. Er dient der Bankfinanzierung, der Führung und der Dokumentation gegenüber Dritten.
Die Erfolgsrechnung zeigt deshalb die kumulierte Periode von 15 Monaten — die im Entwurf 2025 bereits erfassten Buchungen sind unverändert übernommen und um die neuen Abschlussbuchungen per 30. Juni 2026 ergänzt.
Bilanzstichtag bleibt der 31. Dezember 2026. Der Jahresabschluss auf dieses Datum ist von der Generalversammlung zu genehmigen und ersetzt diesen Zwischenabschluss nicht — er baut auf ihm auf.
Bilanzieren mit Verbindlichkeit
Der beurkundete Kaufpreis von CHF 4'862'505 wird aktiviert, mit Gegenposten als Verbindlichkeit gegenüber den beiden Verkäuferinnen. Begründung: beidseitig verbindlicher, öffentlich beurkundeter Vertrag; Erschliessungs- und Quartierplankosten gehen ab Beurkundung zulasten der Tetris AG.
CHF 3'406'000 Skyline Properties
Anteil Prefadom CHF 1'250'000 plus Anteil Keller CHF 2'156'000 gemäss Entwicklungsvertrag. Kein Geldfluss — per Stichtag Darlehen der Aktionärin, im Zielbild Eigenkapital (Entscheid 5).
CHF 1'960'000 Urbanstreet Development
Vorprojekt, Bauprojekt und Ausschreibungsprojekt inklusive Subplaner, Anteil 1. Etappe bis Q2 2026. Per Stichtag Darlehen, im Zielbild ebenfalls Eigenkapital (Entscheid 5).
Per 30.06.2026 nicht registriert
Per Stichtag lag keine Rechnung mit MWST vor; das Zahlenwerk enthält keine Vorsteuer. Am 4. September 2026 wurde die Option beschlossen (Entscheid 6) — sie wirkt auf die Rechnungen ab Registrierung.
Beide Forderungen werden Eigenkapital
Kapitalerhöhung mit Verrechnungsliberierung über CHF 5'366'000 plus Bareinlage CHF 60'000. Eigenkapital danach CHF 5'468'454, Quote 52.9 %, keine Darlehen Nahestehender mehr. Abschnitt 11.
Gewerbliche Liegenschaft — optiert
Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG, Wirkung 01.01.2026) und Option der Vermietung (Art. 22). Vorsteuer auf dem Bau wird abziehbar: rund CHF 2.90 Mio. Abschnitt 10.
BKP 5 vorläufig CHF 1'700'000
Der Kostenvoranschlag führt BKP 5 mit CHF 621'263; die Quartierplan-Erschliessung fehlt darin. Ergänzung CHF 1'078'737 als Bauherrenposition — Details folgen (P-19). Gesamtinvestition neu CHF 41.8 Mio.
02 · Die zentrale Buchungsfrage
Fritz Beck hat recht — und die Geschäftsleitung auch. Beides geht zugleich.
Der Einwand: «Leistungen werden nicht als Aufwand gebucht, sondern aktiviert.» Die Vorgabe der Geschäftsleitung: Entwicklungsgewinn, Honorare und die aufgelaufenen Projektkosten von rund 3 Mio sollen im Abschluss als Aufwand sichtbar sein. Die Lösung: das Gesamtkostenverfahren nach OR Art. 959b Abs. 2.
Jede Leistung wird zuerst auf ihrem Aufwandkonto gebucht — Entwicklungsleistungen auf 4000.10, Architekturleistungen auf 4400.10, Fachplanung auf 4400.30. Gegenkonto ist das jeweilige Darlehen. Die Erfolgsrechnung zeigt damit sämtliche Projektkosten in voller Höhe.
Am Stichtag wird der aktivierungsfähige Teil über das Konto 3700 «Aktivierte Eigen- und Fremdleistungen» in die Anlagen im Bau umgebucht (Buchungen 15 bis 17). Die Bilanz zeigt das Aktivum, das Periodenergebnis wird durch die Aktivierung nicht verfälscht.
Einfachere Alternative: Direktaktivierung ohne Umweg über die Erfolgsrechnung, also etwa 1610.00 an 2450.10. Bilanz und Eigenkapital sind identisch, die Erfolgsrechnung zeigt dann jedoch keine Projektkosten mehr. Empfehlung: beim Gesamtkostenverfahren bleiben.
03 · Bilanz per 30. Juni 2026 — und Zielbild nach der Kapitalerhöhung
Zehn Millionen Bilanzsumme — heute mit einem Prozent Eigenkapital, im Zielbild mit mehr als der Hälfte.
Die linke Zahlenspalte ist der Zwischenabschluss, vollständig aus dem Buchungsjournal abgeleitet. Die rechte Spalte ist die Pro-forma-Bilanz nach der Kapitalerhöhung gemäss Zielbild des Verwaltungsrates (Szenario B, Abschnitt 11): beide Gruppenforderungen werden Eigenkapital, dazu eine Bareinlage von CHF 60'000, abzüglich CHF 57'260 Emissionsabgabe und Kosten. Sie wird zur Bilanz, sobald der Handelsregistereintrag vorliegt. Alle Beträge in CHF, Rechnungslegung nach OR Art. 957 ff.
| Konto | Position | Erläuterung | Ist 30.06.2026 | Zielbild pro forma |
|---|---|---|---|---|
| Aktiven · Umlaufvermögen | ||||
| 1020 | Flüssige Mittel Bank Avera | CH49 0685 0610 8039 2783 7 — Saldo mit Kontoauszug 30.06.2026 abstimmen | 52'063.90 | 54'803.90 |
| 1140 | Forderung gegenüber Aktionärin | Liberierung Aktienkapital, per Stichtag saldiert | 0.00 | 0.00 |
| Total Umlaufvermögen | 52'063.90 | 54'803.90 | ||
| Aktiven · Anlagevermögen | ||||
| 1600.10 | Grundstück Kat. EL4893 Stämpfelfeld | 4'958 m², GB-Blatt 2598, Keller AG Ziegeleien | 1'885'300.00 | 1'885'300.00 |
| 1600.20 | Grundstück Kat. EL4894 Gewerbezone | 6'417 m², GB-Blatt 2599, Keller Prefadom AG | 2'965'950.00 | 2'965'950.00 |
| 1600.30 | Grundstück Kat. EL4894 Landwirtschaftszone | 2'251 m², Abparzellierung durch Mutation noch zu vollziehen | 11'255.00 | 11'255.00 |
| 1600.90 | Anschaffungsnebenkosten Grundstücke | Beurkundungsgebühren Notariat Elgg, Anteil Tetris AG 50 % | 2'649.75 | 2'649.75 |
| 1610.00 | Anlagen im Bau — BKP 0 Entwicklung | Entwicklungsleistung Skyline Properties GmbH | 3'406'000.00 | 3'406'000.00 |
| 1610.29 | Anlagen im Bau — BKP 296 Planung | Urbanstreet Development AG inkl. Subplaner sowie Ingesa AG | 2'005'000.00 | 2'005'000.00 |
| Total Anlagevermögen | 10'276'154.75 | 10'276'154.75 | ||
| Total Aktiven | 10'328'218.65 | 10'330'958.65 | ||
| Passiven · Kurzfristiges Fremdkapital | ||||
| 2000.10 | Verbindlichkeit Landkauf Keller AG Ziegeleien | fällig bei Eigentumsübertragung; davon CHF 200'000 an Gemeindesteueramt Elgg | 1'885'300.00 | 1'885'300.00 |
| 2000.20 | Verbindlichkeit Landkauf Keller Prefadom AG | fällig bei Eigentumsübertragung; davon CHF 350'000 an Gemeindesteueramt Elgg | 2'977'205.00 | 2'977'205.00 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 4'862'505.00 | 4'862'505.00 | ||
| Passiven · Langfristiges Fremdkapital | ||||
| 2450.10 | Darlehen Skyline Properties GmbH | Aktionärin — Rangrücktritt bis zur Wandlung; im Zielbild gewandelt | 3'406'000.00 | 0.00 |
| 2450.20 | Darlehen Urbanstreet Development AG | nahestehend — Rangrücktritt bis zur Wandlung; im Zielbild gewandelt (Weg B1 via Zession) | 1'960'000.00 | 0.00 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 5'366'000.00 | 0.00 | ||
| Total Fremdkapital | 10'228'505.00 | 4'862'505.00 | ||
| Passiven · Eigenkapital | ||||
| 2800 | Aktienkapital | heute 100'000 Namenaktien à CHF 1.00; Zielbild nach Nennwerterhöhung um CHF 900'000 | 100'000.00 | 1'000'000.00 |
| 2900 | Gesetzliche Kapitalreserve (Kapitaleinlagereserve) | Agio der Kapitalerhöhung abzüglich verrechneter Emissionsabgabe und Kosten; Formular 170 ESTV | 0.00 | 4'468'740.00 |
| 2979 | Ergebnis 27.03.2025 – 30.06.2026 | Verlust der Berichtsperiode — die Wandlung ist erfolgsneutral | (286.35) | (286.35) |
| Total Eigenkapital | 99'713.65 | 5'468'453.65 | ||
| Total Passiven | 10'328'218.65 | 10'330'958.65 | ||
Kapitalstruktur — heute und im Zielbild
Heute stammt die gesamte Finanzierung aus Verbindlichkeiten; ein grüner Streifen von einem Prozent ist keine Verhandlungsposition gegenüber einer Bank. Im Zielbild trägt das Eigenkapital mehr als die Hälfte der Bilanz, und die einzige Schuld ist der Kaufpreis, den die Landhypothek ablöst. Genau dieses Bild gehört ins Kreditdossier — mit dem Hinweis, dass der Handelsregistereintrag vor der Kreditzusage erfolgt.
Der Puffer beträgt heute CHF 49'714, im Zielbild CHF 4'718'454
Ein Kapitalverlust liegt vor, sobald das Eigenkapital unter die Hälfte von Aktienkapital und nicht rückzahlbarer gesetzlicher Kapitalreserve fällt — heute unter CHF 50'000. Tritt das ein, muss die Jahresrechnung trotz Opting-out durch einen zugelassenen Revisor eingeschränkt geprüft werden — fehlt der Revisionsbericht, ist der Genehmigungsbeschluss der Generalversammlung nichtig (OR 731 Abs. 3). Bis zum Handelsregistereintrag der Kapitalerhöhung verzehrt jeder nicht aktivierbare Aufwand — Treuhandhonorar, Beratung, Notariat — diesen Puffer. Danach liegt die Schwelle bei CHF 750'000 und der Puffer bei rund CHF 4,7 Mio.
04 · Erfolgsrechnung 27. März 2025 – 30. Juni 2026
Fünf Millionen Kosten, sichtbar — und im gleichen Zug aktiviert.
| Konto | Position | Erläuterung | CHF | |
|---|---|---|---|---|
| Betriebsertrag | ||||
| 3000 | Ertrag aus Vermietung | keine Erträge — Projektentwicklungsphase | 0.00 | 0.00 |
| 3700 | Aktivierte Eigen- und Fremdleistungen | Bestandesänderung Anlagen im Bau, Gegenposten zur Aktivierung | 5'411'000.00 | 5'411'000.00 |
| Total Betriebsertrag | 5'411'000.00 | |||
| Betriebsaufwand | ||||
| 4000.10 | Entwicklungsleistungen Skyline Properties GmbH | Anteil Prefadom 1'250'000 plus Anteil Keller 2'156'000 | 3'406'000.00 | 3'406'000.00 |
| 4400.10 | Architektur- und Planerleistungen Urbanstreet Development AG | Vorprojekt, Bauprojekt, Ausschreibungsprojekt inkl. Subplaner | 1'960'000.00 | 1'960'000.00 |
| 4400.30 | Fachplanung Ingesa AG | Liegenschaftsentwässerung 2022–2023, Vergleich per Saldo aller Ansprüche | 45'000.00 | 45'000.00 |
| 6500 | Verwaltungsaufwand und Gründungskosten | nicht aktivierbar — Voraussetzungen von OR 959 Abs. 2 fehlen | 256.50 | 256.50 |
| Total Betriebsaufwand | 5'411'256.50 | |||
| Betriebsergebnis | (256.50) | |||
| Finanzerfolg | ||||
| 6900.10 | Bankspesen und Kontoführungsgebühren | 2025 erfasst; H1 2026 noch einzusetzen (Buchung 18) | 29.85 | 29.85 |
| 6940 | Darlehenszinsen an Nahestehende | Darlehen werden zinslos geführt | 0.00 | 0.00 |
| Ergebnis der Berichtsperiode | (286.35) | |||
05 · Anhang zum Zwischenabschluss
Was OR 960f verlangt — und was das Cockpit bisher nur versprochen hat.
Ein Zwischenabschluss besteht nach OR 960f aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang. Der Anhang muss zusätzlich den Zweck des Abschlusses, die vorgenommenen Vereinfachungen und die wesentlichen Einflussfaktoren nennen. Die siebzehn Ziffern unten sind so formuliert, dass Fritz Beck sie nach Ersatz der ‹Platzhalter› unverändert übernehmen kann. Gelb markiert sind die Ziffern, in denen noch eine Angabe fehlt.
Eigenkapitalnachweis 27. März 2025 – 30. Juni 2026
| Position | Gründung | Bewegung | 30.06.2026 |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 0.00 | 100'000.00 | 100'000.00 |
| Gesetzliche Kapitalreserve | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| Ergebnis der Berichtsperiode | 0.00 | (286.35) | (286.35) |
| Total Eigenkapital | 0.00 | 99'713.65 | 99'713.65 |
06 · Buchungsjournal
Achtzehn Buchungen — acht übernommen, zehn neu.
Block A ist im Entwurf 2025 bereits erfasst und wird unverändert in das Langjahr überführt — mit einer Ausnahme: Buchung 6 geht neu direkt auf die Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks statt auf ein Konto «Vorauszahlung Landkauf». Block B sind die neuen Abschlussbuchungen per 30. Juni 2026.
| Nr. | Datum | Buchungstext | Soll | Haben | Betrag CHF | BKP | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 27.03.2025 | Gründung Tetris AG — Zeichnung Aktienkapital durch Skyline Properties GmbH Beleg: Gründungsurkunde Notariat Küsnacht | 1140 | 2800 | 100'000.00 | — | erfasst |
| 2 | 23.06.2025 | Kapitaleinzahlung Bank Avera, Valuta 23.06.2025 (netto) Beleg: Gutschriftsanzeige Bank Avera | 1020 | 1140 | 99'750.00 | — | erfasst |
| 3 | 23.06.2025 | Dienstleistungsentschädigung Bank Avera für Kapitaleinzahlungskonto Beleg: Gutschriftsanzeige Bank Avera | 6500 | 1140 | 250.00 | — | erfasst |
| 4 | 29.07.2025 | Notariat Küsnacht — Gründungsgebühren (1. Zahlung) Beleg: RE 174107.01 | 6500 | 1020 | 550.50 | — | erfasst |
| 5 | 28.08.2025 | Rückerstattung Notariat Küsnacht (Doppelzahlung) Beleg: Rückerstattungsbeleg | 1020 | 6500 | 544.00 | — | erfasst |
| 6 | 14.10.2025 | Notariat Elgg — Beurkundungsgebühren KV EL4893/EL4894, Anteil Tetris AG 50 % Beleg: RE 130111.03 | 1600.90 | 1020 | 2'649.75 | BKP 0 | umgegl. |
| 7 | 10.12.2025 | Vergleich Ingesa AG, Seuzach — Fachplanung Liegenschaftsentwässerung, per Saldo aller Ansprüche Beleg: Vergleichsvereinbarung Ingesa AG | 4400.30 | 1020 | 45'000.00 | BKP 296 | erfasst |
| 8 | 31.12.2025 | Kontoführungsgebühr Bank Avera 2025 Beleg: Kontoauszug Bank Avera | 6900.10 | 1020 | 29.85 | — | erfasst |
| 9 | 30.06.2026 | Landerwerb Kat. EL4893 Stämpfelfeld — Keller AG Ziegeleien, Kaufpreis gem. öffentlicher Urkunde vom 11.07.2025 Beleg: KV Notariat Elgg 2025/2196 | 1600.10 | 2000.10 | 1'885'300.00 | BKP 0 / 296 | neu |
| 10 | 30.06.2026 | Landerwerb Kat. EL4894 Gewerbezone (6'417 m², 74 % der Fläche) — Keller Prefadom AG Beleg: KV Notariat Elgg 11.07.2025 | 1600.20 | 2000.20 | 2'965'950.00 | BKP 0 / 296 | neu |
| 11 | 30.06.2026 | Landerwerb Kat. EL4894 Landwirtschaftszone (2'251 m², 26 % der Fläche) — Keller Prefadom AG Beleg: KV Notariat Elgg 11.07.2025 | 1600.30 | 2000.20 | 11'255.00 | BKP 0 | neu |
| 12 | 30.06.2026 | Entwicklungsleistung Skyline Properties GmbH — Anteil Prefadom gem. Entwicklungsvertrag Beleg: Honorarrechnung + Entwicklungsvertrag | 4000.10 | 2450.10 | 1'250'000.00 | BKP 0 | neu |
| 13 | 30.06.2026 | Entwicklungsleistung Skyline Properties GmbH — Anteil Keller gem. Entwicklungsvertrag Beleg: Honorarrechnung + Entwicklungsvertrag | 4000.10 | 2450.10 | 2'156'000.00 | BKP 0 | neu |
| 14 | 30.06.2026 | Architektur- und Planerleistungen Urbanstreet Development AG inkl. Subplaner — Vorprojekt, Bauprojekt, Ausschreibungsprojekt, Anteil 1. Etappe bis Q2 2026 Beleg: Honorarrechnung + Leistungsnachweis | 4400.10 | 2450.20 | 1'960'000.00 | BKP 296 | neu |
| 15 | 30.06.2026 | Aktivierung BKP 0 — Entwicklungsleistungen Skyline Properties in Anlagen im Bau Beleg: Abschlussbuchung 30.06.2026 | 1610.00 | 3700 | 3'406'000.00 | BKP 0 | neu |
| 16 | 30.06.2026 | Aktivierung BKP 296 — Architektur- und Planerleistungen Urbanstreet Development Beleg: Abschlussbuchung 30.06.2026 | 1610.29 | 3700 | 1'960'000.00 | BKP 296 | neu |
| 17 | 30.06.2026 | Aktivierung BKP 296 — Fachplanung Ingesa AG (Liegenschaftsentwässerung) Beleg: Abschlussbuchung 30.06.2026 | 1610.29 | 3700 | 45'000.00 | BKP 296 | neu |
| 18 | 30.06.2026 | Kontoführungsgebühren Bank Avera 01.01.–30.06.2026 ‹PLATZHALTER — gem. Kontoauszug 30.06.2026 einsetzen› Beleg: Kontoauszug Bank Avera 30.06.2026 | 6900.10 | 1020 | 0.00 | — | offen |
| Summe Journal | 15'888'279.10 | ||||||
Buchungen am Vollzugstag des Landkaufs — Merkblatt für später
| Vorgang | Soll | Haben | CHF | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Zahlung Grundstückgewinnsteuer Keller AG Ziegeleien | 2000.10 | 1020 / 1021 | 200'000.00 | an Gemeindesteueramt Elgg, PostFinance CH43 0900 0000 8400 0530 7 |
| Zahlung Restkaufpreis Keller AG Ziegeleien | 2000.10 | 1020 / 1021 | 1'685'300.00 | an UBS AG Winterthur, CH75 0023 0230 Q375 2865 0 |
| Zahlung Grundstückgewinnsteuer Keller Prefadom AG | 2000.20 | 1020 / 1021 | 350'000.00 | an Gemeindesteueramt Elgg |
| Zahlung Restkaufpreis Keller Prefadom AG | 2000.20 | 1020 / 1021 | 2'627'205.00 | an Zürcher Kantonalbank, CH72 0070 0110 0059 3901 3 |
| Notariats-, Grundbuch- und Vermessungsgebühren | 1600.90 | 1020 | nach Rechnung | je zur Hälfte von beiden Parteien getragen |
07 · Projektkosten nach Baukostenplan
Der Kaufpreis enthält 870'000 Franken, die kein Land sind.
Diese Rechnung ist ein Nebenbuch und keine Bilanzgliederung. In der Bilanz erscheint der volle beurkundete Kaufpreis als Anschaffungskosten des Grundstücks, weil er für Grundbuch und Grundstückgewinnsteuer eine Einheit bildet. Für die Projektsteuerung wird er hier in den reinen Landwert und die im Kaufpreis enthaltenen Vorleistungen der Grundeigentümerinnen aufgeteilt — so, wie es die Whiteboard-Notiz vorsieht.
| BKP | Position | CHF | Grundlage |
|---|---|---|---|
| BKP 0 | Landwert Kat. EL4893 (4'958 m² à CHF 350.00) | 1'735'300.00 | Kaufpreisberechnung 12.08.2026 / KV |
| BKP 0 | Landwert Kat. EL4894 Gewerbezone (6'417 m² à CHF 350.00) | 2'245'950.00 | Kaufpreisberechnung 12.08.2026 / KV |
| BKP 0 | Landwert Kat. EL4894 Landwirtschaftszone (2'251 m² à CHF 5.00) | 11'255.00 | Kaufpreisberechnung 12.08.2026 / KV |
| BKP 0 | Anschaffungsnebenkosten (Beurkundung Notariat Elgg, Anteil 50 %) | 2'649.75 | RE 130111.03 |
| BKP 0 | Entwicklungsleistung Skyline Properties — Anteil Prefadom | 1'250'000.00 | Whiteboard / Entwicklungsvertrag |
| BKP 0 | Entwicklungsleistung Skyline Properties — Anteil Keller | 2'156'000.00 | Whiteboard / Entwicklungsvertrag |
| BKP 296 | Vorleistungen Grundeigentümerin Keller AG Ziegeleien (im Kaufpreis enthalten) | 150'000.00 | Kaufpreisberechnung 12.08.2026 |
| BKP 296 | Vorleistungen Grundeigentümerin Keller Prefadom AG (im Kaufpreis enthalten) | 720'000.00 | Kaufpreisberechnung 12.08.2026 |
| BKP 296 | Urbanstreet Development AG — Architektur inkl. Subplaner, Anteil 1. Etappe bis Q2 2026 | 1'960'000.00 | Whiteboard / Honorarrechnung |
| BKP 296 | Ingesa AG — Fachplanung Liegenschaftsentwässerung | 45'000.00 | Vergleichsvereinbarung |
| Total BKP 0 — Grundstück und Entwicklung | 7'401'154.75 | CHF 651/m² Bauzone | |
| Total BKP 296 — Planung und Architektur | 2'875'000.00 | entspricht den «rund 3 Mio» der Whiteboard-Notiz | |
| Total aktivierte Anlagekosten per 30.06.2026 | 10'276'154.75 | stimmt mit dem Anlagevermögen der Bilanz überein |
Anschluss · Erstellungskosten Haus A/B/C gemäss Kostenvoranschlag Methabau per 1. Juli 2026
| BKP | Bezeichnung | CHF exkl. MWST | Träger |
|---|---|---|---|
| 1 | Vorbereitungsarbeiten | 646'815 | TU |
| 2 | Gebäude | 26'193'403 | TU |
| 4 | Umgebung | 853'099 | TU |
| 5 | Baunebenkosten, Anschlussgebühren, Versicherungen | 621'263 | TU 71'263 / BH 550'000 |
| 6 | Generalplanerleistungen (ab erteilter Baubewilligung) | 1'360'650 | TU |
| 7 | Baumanagement / Totalunternehmen | 862'724 | TU |
| 8 | Subvention PV-Anlage (Annahme, Gutschrift) | (137'000) | BH |
| Total Kostenvoranschlag Methabau (Dokument unverändert) | 30'400'954 | Preisstand Juni 2026, Grundlage BIM-Modell | |
| 5 | Baunebenkosten — Ergänzung Bauherr: Quartierplan-Erschliessung, Anschluss- und Bewilligungsgebühren (Annahme VR 04.09.2026, Details folgen — P-19) | 1'078'737 | BH · Annahme |
| Total Erstellungskosten Haus A/B/C inkl. Baunebenkosten | 31'479'691 | BKP 5 neu total CHF 1'700'000 |
Wichtig für die Abgrenzung: Der Kostenvoranschlag Methabau schliesst ausdrücklich alle Leistungen aus, die bisher für Projektentwicklung, Baubewilligung und die bereits erstellte Ausführungsplanung erbracht wurden. Die oben aktivierten Kosten und der Kostenvoranschlag überschneiden sich deshalb nicht — sie sind additiv. Der Generalplaner in BKP 6 des Kostenvoranschlags deckt nur die Leistungen ab erteilter Baubewilligung ab.
08 · Werthaltigkeit nach OR 960a Abs. 3
Der heikelste Teil dieses Abschlusses.
Aktiven dürfen höchstens zum Anschaffungswert bilanziert werden und sind bei Anzeichen einer Überbewertung wertzuberichtigen. Weil der Lex-Koller-Entscheid aussteht und die vorliegenden Kalkulationsgrundlagen von 2022 stammen, muss der Verwaltungsrat die Werthaltigkeit aktiv beschliessen und belegen.
| Referenzwert | CHF/m² | für 11'375 m² | Deckung BKP 0 |
|---|---|---|---|
| Whiteboard-Zielwert BKP 0 per 2026 | 800.00 | 9'100'000 | gedeckt 1'698'845 |
| Verkaufspreis Bauland inkl. Entwicklung (Kalkulation 2022) | 632.50 | 7'194'688 | Unterdeckung (206'467) |
| Mindestverkaufspreis Bauland gem. Entwicklungsvertrag | 480.00 | 5'460'000 | Unterdeckung (1'941'155) |
Ein aktueller Wertnachweis fehlt noch
Gegenüber dem Zielwert von CHF 800.–/m² aus der Whiteboard-Notiz ist BKP 0 komfortabel gedeckt. Gegenüber der Kalkulation von 2022 ergibt sich rechnerisch eine Unterdeckung von rund CHF 206'000. Die beiden Zahlen sind allerdings nicht direkt vergleichbar: die Kalkulation 2022 bewertet Bauland ohne das inzwischen bewilligte Bauprojekt, der Zielwert von CHF 800.–/m² bildet den heutigen Entwicklungsstand ab.
Für den Abschluss braucht es einen aktuellen, datierten Wertnachweis. Die auf dem Whiteboard bereits vorgesehene «Neue Bewertung intern (Schätzungsexperte und Finanzierung)» ist genau dieser Nachweis — und sie muss vor der Genehmigung des Abschlusses vorliegen.
Gegenprobe über das fertige Objekt — Ertragswert der 1. Etappe
| Betriebsrechnung 1. Etappe, Base Case | CHF |
|---|---|
| Geschossfläche 1. Etappe (EL4893 + EL4894) | 12'243 m² |
| Soll-Mietertrag bei Vollvermietung (netto, ohne MWST) | 1'981'000 |
| Leerstand und Mietzinsausfall 5 % | (99'000) |
| Betriebs- und Unterhaltskosten 12 % des Soll-Mietertrags | (238'000) |
| Nettomietertrag (NOI) | 1'644'000 |
| Kapitalisierungssatz | 4.25 % |
| Ertragswert Base Case | 38'682'353 |
| Gesamtinvestition 1. Etappe exkl. MWST | 41'755'846 |
| Über-/Unterdeckung | (3'073'493) |
| Ertragswert in Mio CHF | Mietzins −10 % | Base | Mietzins +10 % |
|---|---|---|---|
| 4.00 % | 37.0 | 41.1 | 45.2 |
| 4.25 % | 34.8 | 38.7 | 42.6 |
| 4.50 % | 32.9 | 36.5 | 40.2 |
| 5.00 % | 29.6 | 32.9 | 36.2 |
Der Ertragswert liegt im Base Case 3.1 Mio unter der Gesamtinvestition
Mit BKP 5 auf CHF 1,7 Mio ist die Lücke gewachsen. Sie schliesst sich bei bestätigten Mietzinsen plus zehn Prozent (42,6 Mio bei 4,25 %); ein Kapitalisierungssatz von 4,0 % allein bringt 41,1 Mio und damit fast Deckung. Die Mietzinsansätze (Gewerbe 140, Wohnen/Büro 280 CHF/m² und Jahr) sind ein Quick-Check ohne Marktabklärung — die Investorenanalyse sagt das selbst. Zwei unabhängige Marktabklärungen, Vorvermietung mit Ankermietern und eine Baufreigabe erst bei gesicherter Deckung sind die Antwort, die im Kreditdossier stehen muss. Die Gesamtinvestition ist ohne Bauzinsen gerechnet — nach OR 960a Abs. 1 aktivierbar, grob 0,5 bis 1 Mio über zwei Jahre Bauzeit — die Lücke wäre entsprechend grösser. Die MWST-Option ändert am Ertragswert nichts — Mieten und Investition sind beide netto gerechnet — sie senkt aber den Baukreditbedarf um die Vorsteuer gegenüber Dritten.
09 · Steuern und Finanzierungsstruktur
Drei Themen, die im Abschluss nicht sichtbar sind — und trotzdem Millionen bewegen.
CHF 2'903'373 Vorsteuer werden abziehbar
Der Campus wird als gewerbliche Liegenschaft betrieben: Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG, Wirkung 01.01.2026) und Option der Vermietung (Art. 22). Was das auslöst — Reihenfolge, Liquidität, Mieter, Wohnnutzung, zwanzigjährige Bindung — steht in Abschnitt 10.
- Rund CHF 2'468'727 gegenüber Dritten (Methabau, Erschliessung) — echter Liquiditätsvorteil.
- Rund CHF 434'646 auf den Gruppenrechnungen — läuft im Kreis, muss zeitlich abgestimmt sein.
- Erst registrieren, dann fakturieren: Mit dem rückwirkenden Verzicht berechtigen Rechnungen ab 01.01.2026 zum Vorsteuerabzug; die Gruppenrechnungen werden trotzdem erst nach der Bestätigung der ESTV datiert.
- Per 30.06.2026 ändert sich nichts — es lag keine Rechnung mit MWST vor.
Heute CHF 2'983'133 — im Zielbild null
Darlehen von Aktionären und Nahestehenden gelten steuerlich so weit als Eigenkapital, als die Aktiven sie nach festen Belehnungssätzen nicht mehr tragen. Bauland wird mit 70 Prozent belehnt.
- Massgebende Aktiven CHF 10'328'219, zulässige Fremdfinanzierung CHF 7'245'372.
- Notwendiges Eigenkapital CHF 3'082'846, ausgewiesen CHF 99'714.
- Zinsen auf dem verdeckten Teil sind nicht abzugsfähig und gelten als geldwerte Leistung — Verrechnungssteuer 35 Prozent.
- Solange die Darlehen zinslos geführt werden, bleibt das Risiko theoretisch — und mit der Wandlung beider Forderungen verschwindet es ganz.
Zwei Transaktionen unter Beobachtung
Der Entwicklungsgewinn der Aktionärin und die Architekturleistungen der Schwestergesellschaft sind Geschäfte unter Nahestehenden. Steueramt und Bank prüfen sie auf Drittvergleich.
- Entwicklungsvertrag mit nachvollziehbarer Herleitung der CHF 1'250'000 und CHF 2'156'000 beibringen.
- Honorarrechnung mit Leistungsnachweis und sauberer Abgrenzung 1. gegen 2. Etappe.
- Offenlegung im Anhang als Erläuterung (Anhang Ziffer 9) — vom OR nicht ausdrücklich verlangt, angesichts der Beträge aber geboten.
- Der Hinweis aus dem Entwurf 2025 zur Ingesa-Zahlung bleibt bestehen und ist mit dem Steuerberater zu klären.
Die vollständige Simulation der Wandlung — drei Szenarien, Bilanz und Erfolgsrechnung auf beiden Seiten, Emissionsabgabe, Ablauf und Kosten — steht in Abschnitt 11, Eigenkapitalsimulation. Kurzfassung des Zielbilds: Die Wandlung beider Forderungen (CHF 5'366'000) mit Bareinlage von CHF 60'000 hebt die Eigenkapitalquote von 1,0 % auf 52.9 % und beseitigt das verdeckte Eigenkapital vollständig. Sie kostet einmalig CHF 57'260, wovon CHF 45'260 auf die Emissionsabgabe entfallen.
10 · Mehrwertsteuer — die Option und ihre Folgen
Knapp drei Millionen Vorsteuer kommen zurück. Dafür bindet sich der Campus zwanzig Jahre an die Mehrwertsteuer.
Der Verwaltungsrat hat am 4. September 2026 beschlossen, den Campus Elgg als gewerbliche Liegenschaft zu betreiben: Die Tetris AG verzichtet auf die Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG) und optiert die Vermietung (Art. 22). Die Vorsteuer auf den Erstellungskosten wird damit abziehbar, die Mieten tragen 8,1 % Mehrwertsteuer. Der Zwischenabschluss per 30. Juni 2026 ändert sich dadurch nicht — per Stichtag lag keine Rechnung mit Mehrwertsteuer vor. Alles Weitere spielt sich ab September 2026 ab.
Vorsteuer nach Position
| Position | Basis exkl. MWST | steuerbar | Vorsteuer 8,1 % | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Erstellungskosten Haus A/B/C gemäss KV Methabau, ohne Bauherren-Platzhalter Anschlussgebühren | 29'850'954 | 100 % | 2'417'927 | Werkvertrag erst nach bestätigter Registrierung unterzeichnen; Akontorechnungen mit MWST |
| Anschlussgebühren (Bauherren-Platzhalter im KV, BKP 5) | 550'000 | 0 % | 0 | hoheitliche Gebühren der Gemeinde — keine MWST, keine Vorsteuer |
| PV-Subvention (im KV als Gutschrift von −137'000 enthalten) | (137'000) | 100 % | (11'097) | Subventionen kürzen den Vorsteuerabzug verhältnismässig (Art. 33 Abs. 2 MWSTG) — hier vereinfacht als Abzug gerechnet |
| Ergänzung Baunebenkosten / Quartierplan-Erschliessung (Annahme) | 1'078'737 | 67 % | 58'252 | Annahme: zwei Drittel Bauleistungen Dritter (steuerbar), ein Drittel hoheitliche Gebühren (keine MWST) |
| Architektur- und Planerleistungen Urbanstreet Development | 1'960'000 | 100 % | 158'760 | Rechnung nach bestätigter Registrierung datieren — gruppeninterner Zahlungskreislauf |
| Entwicklungsleistung Skyline Properties | 3'406'000 | 100 % | 275'886 | Rechnung nach bestätigter Registrierung datieren — gruppeninterner Zahlungskreislauf |
| Fachplanung Ingesa AG, bezahlt 10.12.2025 | 45'000 | 100 % | 3'645 | vor Eintritt der Steuerpflicht — nur über Einlageentsteuerung (Art. 32) und nur, falls die Rechnung MWST auswies |
| Vorsteuer insgesamt | 36'753'691 | 2'903'373 | davon gegenüber Dritten 2'468'727, innerhalb der Gruppe 434'646 | |
| Landerwerb (Kaufpreis beider Verträge) | 4'862'505 | 0 % | – | von der Steuer ausgenommen, Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 — keine Vorsteuer, keine Option |
Was die Option sonst noch auslöst
| Thema | Wirkung | Wann |
|---|---|---|
| Registrierung | Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG), Anmeldung bei der ESTV online. Wirkung frühestens auf den Beginn der laufenden Steuerperiode, also 01.01.2026 (Art. 14 Abs. 4). Effektive Methode wählen — mit Saldosteuersatz wäre der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Vierteljährliche Abrechnung; bei regelmässigem Vorsteuerüberschuss monatliche Abrechnung beantragen (Art. 35), damit das Geld schneller zurückfliesst. | sofort |
| Reihenfolge | Erst registrieren, dann fakturieren: Mit dem rückwirkenden Verzicht ist die Tetris AG ab 01.01.2026 steuerpflichtig, und Rechnungen mit Datum ab diesem Tag berechtigen zum Vorsteuerabzug (Art. 28 in Verbindung mit Art. 26 MWSTG). Die Honorarrechnungen von Skyline Properties und Urbanstreet Development sowie der Werkvertrag Methabau werden trotzdem erst nach der Bestätigung der ESTV datiert — dann gibt es keine Diskussion über die Rückwirkung. Nur für die Ingesa-Zahlung von 2025 bleibt die Einlageentsteuerung (Art. 32). | vor jeder Rechnung |
| Liquidität | Rund CHF 2,47 Mio Vorsteuer gegenüber Dritten (Methabau, Erschliessung) fliessen quartalsweise von der ESTV zurück — in der Regel innert 60 Tagen nach Eingang der Abrechnung, danach schuldet die ESTV Vergütungszins (Art. 88 Abs. 4). Der Baukredit muss die MWST damit nur für ein bis zwei Quartale zwischenfinanzieren, nicht mehr über die ganze Bauzeit. Die ESTV prüft grosse Vorsteuerüberschüsse neu registrierter Gesellschaften oft vor der ersten Auszahlung — Belege und Optionsabsicht von Anfang an dokumentieren. | Bauphase |
| Gruppenrechnungen | Skyline Properties und Urbanstreet Development fakturieren mit 8,1 % MWST (CHF 275'886 und CHF 158'760). Die Tetris AG zieht diese Beträge als Vorsteuer ab, erhält sie von der ESTV zurück und bezahlt den MWST-Anteil in bar an die beiden Gesellschaften, die ihn an die ESTV abliefern. Der Kreislauf ist für die Gruppe neutral; nur der Nettobetrag von CHF 5'366'000 bleibt Darlehen beziehungsweise wird Eigenkapital. Alternative: Gruppenbesteuerung nach Art. 13 MWSTG — dann sind die Rechnungen innerhalb der Gruppe nicht steuerbar, dafür haften alle Mitglieder solidarisch für die MWST der Gruppe. | vor Fakturierung |
| Mieter | Die Mieten tragen 8,1 % MWST. Für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter — Gewerbe, Handwerk, Produktion, Start-ups, Gastronomie — ist das neutral. Für Mieter ohne Vorsteuerabzug — Arztpraxen, Versicherungen, Banken, Schulen, Vereine, Teile der öffentlichen Hand — ist die MWST ein echter Mehrpreis. Die Option kann je Mietobjekt ausgeübt oder unterlassen werden (Art. 22 Abs. 1); nicht optierte Flächen führen zu einer anteiligen Vorsteuerkorrektur (Art. 30). | Vermarktung |
| Wohnnutzung | Für Flächen, die der Mieter ausschliesslich zu Wohnzwecken nutzt, ist die Option ausgeschlossen (Art. 22 Abs. 2 lit. b). Das betrifft die Wochenaufenthalter-Einheiten des Campursus-Konzepts: Werden sie als Wohnungen vermietet, ist die Vorsteuer auf ihrem Flächenanteil verloren. Werden sie als Beherbergung mit Hotelservices betrieben (Sondersatz 3,8 %), sind sie steuerbar und der Vorsteuerabzug bleibt. Diese Weiche ist vor der Baufreigabe mit dem Steuerberater zu stellen — sie entscheidet über mehrere hunderttausend Franken. | vor Baufreigabe |
| Bindung | Die Vorsteuer auf dem Bauwerk unterliegt 20 Jahre lang der Nutzungsänderung: Wird eine Fläche später ohne Option vermietet oder das Objekt ohne Option verkauft, ist die Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen — pro Jahr um einen Zwanzigstel reduziert (Art. 31 Abs. 3). Beim Verkauf an eine steuerpflichtige Käuferin schützt das Meldeverfahren (Art. 38). Für Investoren und einen späteren Exit ist das ein Vertragspunkt. | 20 Jahre |
| Buchführung | Anlagen im Bau werden netto bilanziert; die Vorsteuer läuft über die Konten 1170/1171 und das Abrechnungskonto 2201. Die Abschreibungsbasis des Gebäudes ist damit um die Vorsteuer tiefer. In Bexio sind die Steuercodes zu hinterlegen; die jährliche Umsatz- und Vorsteuerabstimmung (Art. 72, Finalisierung) gehört in den Abschlusskalender. Der Zwischenabschluss per 30.06.2026 ändert nicht: Per Stichtag lag keine Rechnung mit MWST vor. | laufend |
| Land | Der Landerwerb ist von der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20); auf den CHF 4,86 Mio Kaufpreis gibt es keine Vorsteuer und keine Option. Das gilt auch für die im Kaufpreis enthaltenen Vorleistungen der Grundeigentümerinnen. Hoheitliche Gebühren (Baubewilligung, Grundbuch, Notariat) tragen ebenfalls keine MWST. | — |
Wochenaufenthalter: Wohnung oder Beherbergung?
Für Flächen, die der Mieter ausschliesslich zu Wohnzwecken nutzt, ist die Option ausgeschlossen (Art. 22 Abs. 2 lit. b). Werden die Solo-, Loft- und Studio-Einheiten des Campursus als Wohnungen vermietet, ist die Vorsteuer auf ihrem Flächenanteil verloren und die Vorsteuerquote (Art. 30) sinkt entsprechend. Als Beherbergung mit Hotelservices (Sondersatz 3,8 %) bleiben sie steuerbar. Entscheid vor der Baufreigabe — P-20.
Der Baukredit braucht die MWST nur noch kurz
Vorsteuerüberschüsse werden quartalsweise abgerechnet und in der Regel innert 60 Tagen zurückerstattet — danach schuldet die ESTV Vergütungszins (Art. 88 Abs. 4). Statt CHF 2,5 Mio über die ganze Bauzeit vorzufinanzieren, muss der Baukredit die Mehrwertsteuer nur für ein bis zwei Quartale tragen. Monatliche Abrechnung beantragen und die erste grosse Abrechnung mit vollständigen Belegen einreichen — die ESTV prüft neue Gesellschaften mit hohen Vorsteuerüberschüssen gern vor der Auszahlung.
Zwanzig Jahre Bindung
Die Vorsteuer auf dem Bauwerk unterliegt zwanzig Jahre lang der Nutzungsänderung (Art. 31): Jede spätere Vermietung ohne Option und jeder Verkauf ohne Option löst eine anteilige Rückzahlung aus, jährlich um einen Zwanzigstel reduziert. Beim Verkauf an eine steuerpflichtige Käuferin schützt das Meldeverfahren (Art. 38). Das gehört als Klausel in jeden Investoren- und Kaufvertrag.
Buchungssätze — Zahlungskreislauf einer Gruppenrechnung (Beispiel Skyline Properties)
| Vorgang | Soll | Haben | CHF | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Honorarrechnung Skyline netto (bereits per 30.06.2026 als Abgrenzung gebucht) | 4000.10 | 2450.10 | 3'406'000.00 | Buchungen 12 und 13 — unverändert |
| Mehrwertsteuer 8,1 % auf der Rechnung | 1171 | 2000 | 275'886.00 | Kreditor Skyline, nur der MWST-Anteil; Steuercode VB |
| Quartalsabrechnung: Vorsteuer an ESTV deklariert | 2201 | 1171 | 275'886.00 | Guthaben gegenüber der ESTV |
| Rückerstattung der ESTV | 1020 | 2201 | 275'886.00 | in der Regel innert 60 Tagen nach Eingang der Abrechnung; danach Vergütungszins (Art. 88 Abs. 4) |
| Zahlung des MWST-Anteils an Skyline Properties | 2000 | 1020 | 275'886.00 | Skyline liefert den Betrag an die ESTV ab — Kreis geschlossen |
11 · Eigenkapitalsimulation und Zielbild
Aus Schulden wird Eigenkapital — und aus einem Bilanzproblem eine Steuerfrage.
Der Verwaltungsrat hat am 4. September 2026 das Zielbild festgelegt: Die Forderungen der Skyline Properties GmbH aus der Entwicklungsleistung (CHF 3'406'000) und der Urbanstreet Development AG aus den Architekturleistungen (CHF 1'960'000) werden über eine Kapitalerhöhung in Eigenkapital umgewandelt. Technisch heisst das Verrechnungsliberierung: Die Gläubigerin bringt ihre Forderung als Einlage ein und erhält dafür neue Aktien. Kein Geld fliesst, die Aktiven bleiben unberührt — es wechselt nur die Seite des Kapitals. Das ist Szenario B; die Szenarien A und C bleiben als Rückfallpositionen dokumentiert.
Wo der Betrag hingeht
Drei Szenarien — B ist das Zielbild
Nur Skyline Properties
Die Aktionärin wandelt ihre gesamte Forderung aus der Entwicklungsleistung. Das Darlehen der Urbanstreet Development AG bleibt bestehen. Der einfachste Weg — nur eine Partei, keine Zession, Skyline bleibt Alleinaktionärin.
- Wandlung CHF 3'406'000
- Emissionsabgabe CHF 25'060
- Eigenkapitalquote 33.7 %
- Verdecktes Eigenkapital keines
- Liquidität danach CHF 15'004
Beide Forderungen — Zielbild VR 04.09.2026
Entwicklungsleistung Skyline Properties und Architekturleistung Urbanstreet Development werden beide gewandelt; die Tetris AG ist danach gegenüber Nahestehenden schuldenfrei. Weg B1: Urbanstreet Development tritt ihre Forderung an Skyline ab, Skyline zeichnet alles und bleibt Alleinaktionärin. Weg B2: Urbanstreet Development zeichnet direkt und hält rund 32,5 %. Die Bareinlage von CHF 60'000 deckt Emissionsabgabe und Kosten — ohne sie reicht die Liquidität nicht.
- Wandlung CHF 5'366'000, Bareinlage CHF 60'000
- Emissionsabgabe CHF 45'260
- Eigenkapitalquote 52.9 %
- Verdecktes Eigenkapital keines
- Liquidität danach CHF 54'804
Teilwandlung mit Steuerreserve
Skyline wandelt nur einen Teil und lässt CHF 706'000 als Darlehen stehen. Sobald der Baukredit fliesst, kann die Tetris AG diesen Rest in bar zurückzahlen — damit finanziert Skyline die Gewinnsteuer auf dem Entwicklungshonorar. Löst das Liquiditätsproblem, lässt aber verdecktes Eigenkapital zurück.
- Wandlung CHF 2'700'000
- Emissionsabgabe CHF 18'000
- Eigenkapitalquote 26.9 %
- Verdecktes Eigenkapital CHF 313'133
- Liquidität danach CHF 22'064
Bilanz der Tetris AG nach der Kapitalerhöhung
| Position | Wirkung | Ist 30.06.2026 | Szenario A | Szenario B · Zielbild | Szenario C |
|---|---|---|---|---|---|
| Flüssige Mittel | sinkt um Abgabe und Kosten, steigt um die Bareinlage | 52'063.90 | 15'003.90 | 54'803.90 | 22'063.90 |
| Grundstücke Campus Elgg | unverändert | 4'865'154.75 | 4'865'154.75 | 4'865'154.75 | 4'865'154.75 |
| Anlagen im Bau / Projektentwicklung | unverändert | 5'411'000.00 | 5'411'000.00 | 5'411'000.00 | 5'411'000.00 |
| Total Aktiven | sinkt nur um Abgabe und Kosten, steigt um die Bareinlage | 10'328'218.65 | 10'291'158.65 | 10'330'958.65 | 10'298'218.65 |
| Kurzfristiges Fremdkapital (Landkauf) | unverändert | 4'862'505.00 | 4'862'505.00 | 4'862'505.00 | 4'862'505.00 |
| Darlehen Skyline Properties GmbH | sinkt um den gewandelten Betrag | 3'406'000.00 | 0.00 | 0.00 | 706'000.00 |
| Darlehen Urbanstreet Development AG | sinkt um den gewandelten Betrag | 1'960'000.00 | 1'960'000.00 | 0.00 | 1'960'000.00 |
| Total Fremdkapital | 10'228'505.00 | 6'822'505.00 | 4'862'505.00 | 7'528'505.00 | |
| Aktienkapital | steigt um die Nennwerterhöhung | 100'000.00 | 1'000'000.00 | 1'000'000.00 | 500'000.00 |
| Gesetzliche Kapitaleinlagereserve | Agio abzüglich verrechneter Abgabe und Kosten | 0.00 | 2'468'940.00 | 4'468'740.00 | 2'270'000.00 |
| Ergebnisvortrag | unverändert — die Wandlung ist erfolgsneutral | (286.35) | (286.35) | (286.35) | (286.35) |
| Total Eigenkapital | 99'713.65 | 3'468'653.65 | 5'468'453.65 | 2'769'713.65 | |
| Eigenkapitalquote | die Zahl, welche die Bank zuerst anschaut | 1.0 % | 33.7 % | 52.9 % | 26.9 % |
| Verdecktes Eigenkapital | nach Kreisschreiben Nr. 6 ESTV | 2'983'132.78 | 0.00 | 0.00 | 313'132.78 |
| Puffer bis zum Kapitalverlust | nach OR 725a, inkl. nicht rückzahlbarer Kapitalreserve nach OR 671 Abs. 2 | 49'713.65 | 2'718'653.65 | 4'718'453.65 | 2'394'713.65 |
Erfolgsrechnung und Buchungen bei der Tetris AG
Die Kapitalerhöhung berührt die Erfolgsrechnung der Tetris AG nicht. Die Wandlung ist ein reiner Passivtausch, und Emissionsabgabe wie Kapitalerhöhungskosten werden mit dem Agio verrechnet. Das Ergebnis der Berichtsperiode bleibt bei CHF (286.35). Würde man Abgabe und Kosten stattdessen als Aufwand buchen, sänke das Eigenkapital um denselben Betrag — das Total ist identisch, nur der Ausweis unterscheidet sich.
| Vorgang bei der Tetris AG (Zielbild, Weg B1) | Soll | Haben | CHF | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Umbuchung der zedierten Forderung auf die Aktionärin | 2450.20 | 2450.10 | 1'960'000.00 | Weg B1 — Zessionsanzeige der Urbanstreet Development AG |
| Wandlung in Nennwertkapital | 2450.10 | 2800 | 900'000.00 | Passivtausch, erfolgsneutral |
| Wandlung in Kapitaleinlagereserve | 2450.10 | 2900 | 4'466'000.00 | gesondert führen, sonst geht die steuerfreie Rückzahlbarkeit verloren |
| Bareinlage der Aktionärin | 1020 | 2900 | 60'000.00 | gehört zur selben Kapitalerhöhung; deckt Abgabe und Kosten |
| Emissionsabgabe, mit dem Agio verrechnet | 2900 | 2207 | 45'260.00 | 1 % auf den Kapitaleinlagen über CHF 1 Mio |
| Kapitalerhöhungskosten, mit dem Agio verrechnet | 2900 | 1020 | 12'000.00 | Notariat, Handelsregister, zugelassener Revisor |
| Zahlung der Emissionsabgabe an die ESTV | 2207 | 1020 | 45'260.00 | fällig 30 Tage nach Ablauf des Quartals, in dem der Handelsregistereintrag erfolgte (Art. 11 lit. b StG), Formular 3 |
Die andere Seite — Skyline Properties GmbH
Die Wandlung spart keine Steuern. Sie nimmt nur das Geld weg, sie zu bezahlen.
Für die Skyline Properties GmbH sind zwei Vorgänge zu unterscheiden, die in der Diskussion regelmässig verschmelzen. Die Fakturierung des Entwicklungshonorars ist erfolgswirksam und löst die Gewinnsteuer aus. Die Wandlung der daraus entstandenen Forderung in Beteiligungskapital ist ein reiner Aktivtausch — Beteiligung an Forderung, ohne jede Berührung der Erfolgsrechnung. Im Weg B1 kommt ein dritter Vorgang dazu: Skyline übernimmt die Forderung der Urbanstreet Development AG (Zession) und schuldet ihr dafür den Kaufpreis von CHF 1'960'000 — auch das ist erfolgsneutral.
Die Folge: Skyline versteuert einen Gewinn, den sie nie in bar erhalten hat, und hat nach der Wandlung auch keine Forderung mehr, aus der sich die Steuer bezahlen liesse. Dazu kommt die Bareinlage von CHF 60'000.
| Bilanz Skyline Properties GmbH | vor Rechnung | nach Rechnung und Zession | nach Wandlung |
|---|---|---|---|
| Flüssige Mittel | 100'000.00 | 100'000.00 | 40'000.00 |
| Angefangene Arbeiten Campus Elgg | 1'500'000.00 | 0.00 | 0.00 |
| Forderung gegenüber Tetris AG (eigenes Honorar) | 0.00 | 3'406'000.00 | 0.00 |
| Forderung gegenüber Tetris AG (von Urbanstreet Development abgetreten, Weg B1) | 0.00 | 1'960'000.00 | 0.00 |
| Beteiligung Tetris AG | 100'000.00 | 100'000.00 | 5'526'000.00 |
| Total Aktiven | 1'700'000.00 | 5'566'000.00 | 5'566'000.00 |
| Fremdkapital | 1'530'000.00 | 1'530'000.00 | 1'530'000.00 |
| Verbindlichkeit gegenüber Urbanstreet Development (Kaufpreis der Zession) | 0.00 | 1'960'000.00 | 1'960'000.00 |
| Rückstellung Gewinnsteuern | 0.00 | 333'550.00 | 333'550.00 |
| Eigenkapital | 120'000.00 | 1'692'450.00 | 1'692'450.00 |
| Erfolgsrechnung Skyline aus diesem Geschäft | CHF |
|---|---|
| Ertrag aus Entwicklungsleistung Campus Elgg | 3'406'000.00 |
| Eigene Entwicklungsleistungen (Annahme) | (1'500'000.00) |
| Ergebnis vor Steuern | 1'906'000.00 |
| Gewinnsteuern (17.5 % effektiv, Annahme) | (333'550.00) |
| Jahresgewinn | 1'572'450.00 |
| Wirkung der Wandlung auf die Erfolgsrechnung | 0.00 |
| Liquidität — der kritische Punkt | CHF |
|---|---|
| Jahresgewinn aus dem Geschäft | 1'572'450.00 |
| davon in bar zugeflossen | 0.00 |
| Gewinnsteuern, in bar zu bezahlen | 333'550.00 |
| Bareinlage in die Tetris AG (Szenario B) | 60'000.00 |
| Flüssige Mittel vor dem Geschäft (Annahme) | 100'000.00 |
| Deckungslücke | 293'550.00 |
| Steuer, falls die eigenen Kosten bereits verbucht waren | 596'050.00 |
Der Gewinn entsteht mit der Rechnung, nicht mit dem Geld
Ob die eigenen Entwicklungskosten bei Skyline noch als angefangene Arbeiten aktiviert sind oder in früheren Jahren bereits als Aufwand verbucht wurden, macht in der Steuerrechnung einen Unterschied von rund CHF 262'500. Diese Frage gehört vor die Fakturierung, nicht danach.
Rund CHF 293'550 fehlen für Steuer und Bareinlage
Drei Wege stehen offen. Die Steuer aus dem MWST-Zahlungskreislauf vorfinanzieren ist keiner davon — dieses Geld gehört der ESTV. Erstens: Nur einen Teil wandeln und den Rest als Darlehen stehen lassen, das nach der Bankfinanzierung in bar zurückfliesst (Szenario C). Zweitens: Die Fakturierung auf den Anteil der 1. Etappe beschränken. Drittens: Verlustvorträge oder ein kurzfristiges Darlehen innerhalb der Gruppe einsetzen.
Gestehungskosten steigen auf CHF 5'526'000
Der Buchwert der Beteiligung liegt nach der Wandlung um CHF 57'546 über dem Eigenkapital der Tetris AG — das sind CHF 57'260 Emissionsabgabe und Kapitalerhöhungskosten zuzüglich des aufgelaufenen Verlusts von CHF 286.35. Die Werthaltigkeit ist über die stillen Reserven im Landwert zu begründen, schriftlich und in den Akten. Im Gegenzug sinkt ein späterer steuerbarer Kapitalgewinn beim Verkauf entsprechend (Beteiligungsabzug nach Art. 70 DBG).
Der Weg dorthin — neun Schritte
| Schritt | Was zu tun ist | Wer | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 1 | Forderung belegen Entwicklungsvertrag und Honorarrechnung ausfertigen, bei beiden Gesellschaften verbuchen. Ohne dokumentierte, fällige und werthaltige Forderung ist keine Verrechnungsliberierung möglich. Im Zielbild (beide Forderungen) zusätzlich: Zessionsvertrag Urbanstreet Development an Skyline (Weg B1) oder Zeichnung durch Urbanstreet Development mit Bezugsrechtsverzicht der Skyline (Weg B2). Rechnungen erst nach der MWST-Registrierung. | Skyline / Tetris | Entwicklungsvertrag, Honorarrechnungen, Zessionsvertrag, Buchungsbelege |
| 2 | Zwischenabschluss erstellen Aktueller Abschluss als Grundlage für den Kapitalerhöhungsbericht und die Prüfung der Verrechnungsforderung. Eine gesetzliche Frist gibt es für die ordentliche Kapitalerhöhung nicht; Notariat und Revisor verlangen in der Praxis einen Abschluss, der nicht älter als sechs Monate ist. | Fritz Beck | Zwischenabschluss per Stichtag |
| 3 | Kapitalerhöhungsbericht Der Verwaltungsrat legt nach OR 652e Ziff. 2 Rechenschaft ab über Bestand und Verrechenbarkeit der Schuld, die mit der Einlage verrechnet wird. | Verwaltungsrat | Bericht, unterzeichnet |
| 4 | Prüfungsbestätigung Nach OR 652f prüft ein zugelassener Revisor den Kapitalerhöhungsbericht und bestätigt schriftlich, dass dieser vollständig und richtig ist. Das gilt ZWINGEND auch bei Opting-out — hier ist erstmals ein Revisor einzuschalten. | zugelassener Revisor | Prüfungsbestätigung |
| 5 | Beschluss der Generalversammlung Öffentlich beurkundeter Beschluss über Erhöhungsbetrag (Nennwert CHF 900'000, Ausgabebetrag CHF 5'426'000 inkl. Bareinlage), Bezugsrechte und die Änderung der Statuten. | Skyline als Alleinaktionärin | GV-Protokoll, öffentliche Urkunde |
| 6 | Zeichnung und Verrechnungserklärung Zeichnungsschein nach OR 652 sowie schriftliche Erklärung, die Einlage durch Verrechnung mit der Forderung zu leisten. | Skyline Properties GmbH | Zeichnungsschein, Verrechnungserklärung |
| 7 | Feststellungsbeschluss Der Verwaltungsrat stellt nach OR 652g öffentlich beurkundet fest, dass die Erhöhung ordnungsgemäss erfolgt ist, und passt die Statuten an. | Verwaltungsrat | Feststellungsbeschluss, öffentliche Urkunde |
| 8 | Eintrag im Handelsregister Anmeldung mit sämtlichen Belegen. Die Anmeldung zur Eintragung muss innert sechs Monaten nach dem GV-Beschluss beim Handelsregisteramt erfolgen, sonst fällt der Beschluss dahin (OR 650 Abs. 3). | Notariat | HR-Eintrag, Tagebuchnummer |
| 9 | Meldungen an die ESTV Erstens: Emissionsabgabe — sie entsteht mit dem Handelsregistereintrag (Art. 7 Abs. 1 lit. a StG) und ist innert 30 Tagen nach Ablauf des Quartals, in dem der Eintrag erfolgte, mit Formular 3 zu deklarieren und zu bezahlen (Art. 11 lit. b StG) — 1 % auf den Kapitaleinlagen über dem Freibetrag von CHF 1 Mio. Zweitens: Die Kapitaleinlagereserve innert 30 Tagen nach Genehmigung der Jahresrechnung mit Formular 170 melden — sonst verliert sie die steuerfreie Rückzahlbarkeit. | Fritz Beck | Deklaration Emissionsabgabe, Formular 170, Zahlungsbeleg |
| Einmalige Kosten der Kapitalerhöhung im Zielbild — Emissionsabgabe, Notariat, Handelsregister, Prüfungsbestätigung, Beratung | 57'260.00 | ||
12 · Fahrplan
Vier Termine bestimmen den Takt.
MWST-Registrierung einreichen, dann Honorarrechnungen der Gruppe mit MWST und Zessionsvertrag; Belege beschaffen, Rangrücktritte unterzeichnen, Neubewertung auslösen, Anhang finalisieren. Danach kann Fritz Beck in Bexio buchen. Bis zum Verfalltag bleiben 16 Wochen.
GV-Beschluss, Prüfungsbestätigung, Handelsregistereintrag — Eigenkapital CHF 5,47 Mio. Parallel Anschreiben an HBS, ZKB/AKB, Avera, Raiffeisen und St. Gallen; Datenraum aufsetzen; Zwischenabschluss, Pro-forma-Bilanz und Neubewertung ins Kreditdossier.
Liegt bis dahin kein rechtskräftiger Beschluss des Bezirksrates Winterthur vor, fallen beide Kaufverträge entschädigungslos dahin. Der härteste Termin im ganzen Projekt.
Jahresabschluss des ersten Geschäftsjahres, Genehmigung durch die Generalversammlung, erste Steuererklärung. Vorher: Budget 2027 mit Plan bis 2030 und Detailschätzung Baunebenkosten (P-19).
13 · Offene Punkte
Einundzwanzig Pendenzen, sieben davon kritisch.
Skyline Properties GmbH (CHF 3'406'000) und Urbanstreet Development AG (CHF 1'960'000) müssen schriftlich und im Umfang der Darlehen den Rangrücktritt erklären (OR 725b Abs. 4). Die Aktiven übersteigen die Verbindlichkeiten nur um CHF 99'713.65 — jede Wertkorrektur über diesem Betrag führt ohne Rangrücktritt zur Überschuldung mit Anzeigepflicht an das Gericht. Die Rangrücktritte bleiben nötig, bis die Kapitalerhöhung im Handelsregister eingetragen ist — danach bestehen die Darlehen nicht mehr (Zielbild P-14).
VR / Patrick Hüppi · Frist: vor Genehmigung AbschlussDas ausgewiesene Eigenkapital beträgt CHF 99'713.65. Der Puffer bis zum Kapitalverlust nach OR 725a (Hälfte des Aktienkapitals = CHF 50'000) beträgt nur CHF 49'713.65. Jeder zusätzliche nicht aktivierbare Aufwand — Treuhand, Beratung, Notariat, Darlehenszinsen — verzehrt diesen Puffer. Bei Kapitalverlust muss die Jahresrechnung trotz Opting-out durch einen zugelassenen Revisor eingeschränkt geprüft werden. Nach der Kapitalerhöhung steigt der Puffer auf rund CHF 4,72 Mio — bis dahin gilt: keine vermeidbaren Kosten.
VR / CFO · Frist: laufend bis KapitalerhöhungMassgeblich für den Landvergleich ist BKP 0 mit CHF 7'401'154.75 oder CHF 650.65/m² Bauzone — nur diese Position ist mit Baulandpreisen vergleichbar. Gegenüber dem Whiteboard-Zielwert von CHF 800.–/m² ist sie gedeckt, gegenüber der Kalkulation 2022 von CHF 632.50/m² besteht eine rechnerische Unterdeckung von CHF 206'467. Die Planungs- und Architekturleistungen in BKP 296 (CHF 2'875'000) sind separat zu beurteilen: ihr Wert liegt im bewilligten Bauprojekt, nicht im Boden. Für die Aktivierung ist ein aktueller, datierter Wertnachweis erforderlich (OR 960a Abs. 3) — Verkehrswertschätzung des Landes plus Ertragswertrechnung des fertigen Campus. Die auf dem Whiteboard vorgesehene «Neue Bewertung intern (SV + Fin)» ist genau dieser Nachweis.
VR / Schätzungsexperte · Frist: vor Genehmigung AbschlussDer Verwaltungsrat hat am 04.09.2026 beschlossen, den Campus als gewerbliche Liegenschaft zu betreiben: Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG) mit Wirkung 01.01.2026 und Option für die Vermietung (Art. 22). Die Anmeldung bei der ESTV muss vor den Honorarrechnungen von Skyline Properties und Urbanstreet Development und vor dem Werkvertrag Methabau bestätigt sein — sonst wird die Vorsteuer auf diesen Rechnungen (CHF 434'646) Gegenstand einer Diskussion über die Rückwirkung. Effektive Methode, vierteljährlich; monatliche Abrechnung beantragen. Vorsteuerpotenzial gesamt rund CHF 2,90 Mio, davon CHF 2,47 Mio gegenüber Dritten (Abschnitt 10 im Cockpit, Blatt 18).
CFO / Steuerberater · Frist: sofortNach KS 6 ESTV ergibt sich verdecktes Eigenkapital von rund CHF 2'983'133. Zinsen auf diesem Teil sind steuerlich nicht abzugsfähig und gelten als geldwerte Leistung (Verrechnungssteuer 35 %). Solange die Darlehen zinslos geführt werden, besteht kein Risiko. Vor der ersten Zinsbelastung zwingend Steuerberater beiziehen. Mit dem Zielbild (Wandlung beider Forderungen) entfällt das verdeckte Eigenkapital vollständig.
CFO / Steuerberater · Frist: vor erster ZinsbelastungFür die Buchungen 12–14 braucht Fritz Beck Originalbelege: Entwicklungsvertrag Skyline Properties (Herleitung 1'250'000 + 2'156'000), Honorarrechnung Urbanstreet Development AG mit Leistungsnachweis und Abgrenzung 1./2. Etappe. Beide sind Transaktionen unter Nahestehenden und werden von Steueramt und Bank geprüft.
Patrick Hüppi · Frist: vor BuchungDer Saldo von CHF 52'063.90 stammt aus dem Entwurf 2025 (unverändert per 19.05.2026). Bewegungen Januar bis Juni 2026 und die Kontoführungsgebühren H1 2026 sind über Buchung 18 nachzuführen.
Fritz Beck · Frist: vor AbschlussDer Feststellungsbeschluss nach Art. 17 BewG steht aus. Liegt bis 23.12.2026 kein rechtskräftiger Beschluss vor, fallen beide Kaufverträge entschädigungslos dahin. Der aktuelle Verfahrensstand gehört in den Anhang und in die Bankunterlagen.
Patrick Hüppi / Notariat · Frist: laufendDer Gesellschaftszweck nennt Betrieb, Verwaltung und Unterhalt — das spricht für Anlagevermögen (Renditeobjekt). Bei Verkaufsabsicht wären Land und Projekt als Vorräte im Umlaufvermögen zu führen, mit Bewertung zum Niederstwert. Die Zuordnung steuert Bewertung, Abschreibung und Steuerfolgen und ist im VR-Protokoll festzuhalten.
VR · Frist: vor Genehmigung AbschlussAuf dem Whiteboard ist «Sitzgesellschaft: nein» festgehalten. Damit die Qualifikation standhält, braucht die Tetris AG einen echten Mietvertrag für Geschäftsräume und eigene Infrastruktur (Konto 6000).
VR / CFO · Frist: bis 31.12.2026Für 2025 wird kein Abschluss eingereicht. Das ist zulässig: Nach Zürcher Steuerbuch Nr. 83.1 darf die erste Steuerperiode weniger als 24 Monate dauern, und nur im Gründungsjahr entfällt die Pflicht zum jährlichen Abschluss. Das kantonale Steueramt ist trotzdem schriftlich über das erste Geschäftsjahr vom 27.03.2025 bis 31.12.2026 zu informieren, damit keine Ermessensveranlagung 2025 ergeht. Die Kapitalsteuer wird pro rata temporis auf 21 Monate erhoben.
Fritz Beck · Frist: sofortDer Whiteboard-Vermerk nennt CHF 1'960'000 für Urbanstreet Development (BKP 296 total rund CHF 2'875'000, «~3 Mio inkl. NK + Ingesa»). Falls die genannten «rund 3 Mio» ausschliesslich Urbanstreet Development betreffen, erhöht sich die Position auf CHF 3'000'000 und BKP 296 auf rund CHF 3'915'000.
Patrick Hüppi · Frist: vor BuchungDie Beträge von CHF 3'406'000 und CHF 1'960'000 gelten als Nettobeträge (exkl. MWST). Skyline Properties und Urbanstreet Development fakturieren nach der Registrierung der Tetris AG mit 8,1 % MWST (CHF 275'886 und CHF 158'760). Die Tetris AG zieht die Vorsteuer ab, erhält sie von der ESTV zurück und bezahlt den MWST-Anteil in bar an die Rechnungsstellerinnen; nur der Nettobetrag bleibt Darlehen und wird gewandelt. Beide Gesellschaften müssen die Umsatzsteuer innert 60 Tagen nach Quartalsende abliefern — der Rückfluss aus der Tetris AG ist zeitlich darauf abzustimmen. Alternative: Gruppenbesteuerung nach Art. 13 MWSTG prüfen (P-21).
CFO / Fritz Beck / Skyline / Urbanstreet Development · Frist: vor FakturierungDer Verwaltungsrat hat am 04.09.2026 das Zielbild festgelegt: Entwicklungsleistung Skyline Properties (CHF 3'406'000) und Architekturleistung Urbanstreet Development (CHF 1'960'000) werden durch eine Kapitalerhöhung mit Verrechnungsliberierung in Eigenkapital gewandelt — Szenario B. Eigenkapital danach CHF 5'468'454, Quote 52,9 %, kein verdecktes Eigenkapital, keine Darlehen Nahestehender mehr. Zu entscheiden bleibt der Weg: (B1) Urbanstreet Development tritt ihre Forderung an Skyline ab, Skyline zeichnet alles und bleibt Alleinaktionärin; (B2) Urbanstreet Development zeichnet direkt und hält danach rund 32,5 % der Tetris AG (325'100 von 1'000'000 Aktien). Die Zahlen der Tetris AG sind in beiden Wegen identisch. Einmalige Kosten CHF 57'260, davon CHF 45'260 Emissionsabgabe; Bareinlage von CHF 60'000 nötig, weil die Kasse die Abgabe nicht deckt. Solange der Handelsregistereintrag fehlt, zeigt der Zwischenabschluss die Darlehen — das Zielbild ist eine Pro-forma-Bilanz (Abschnitt 11, Blätter 10 bis 12).
VR / Notariat / zugelassener Revisor · Frist: Oktober 2026, vor KreditzusageKontenplan gemäss Blatt 01 erfassen, Projekt «Campus Elgg 1. Etappe» anlegen, BKP als Projektunterteilung abbilden und alle Belege digital an die Buchungen hängen.
Fritz Beck · Frist: vor BuchungIm Kaufvertrag Keller Prefadom AG sind Katasternummer, Fläche und Einzelkaufpreise der beiden Teilobjekte geschwärzt; belegt ist nur das Total von CHF 2'977'205. Die Aufteilung in CHF 2'965'950 Gewerbezone (6'417 m²) und CHF 11'255 Landwirtschaftszone (2'251 m²) stützt sich allein auf die handschriftliche Kaufpreisberechnung. Für die Buchungen 10 und 11 braucht Fritz Beck einen prüffähigen Beleg: die vollständige Vertragsausfertigung oder die Mutationsurkunde des Geometers. Bis dahin ist die Aufteilung als Schätzung zu kennzeichnen.
Patrick Hüppi / Notariat Elgg · Frist: vor BuchungDie Fakturierung des Entwicklungshonorars von CHF 3'406'000 löst bei der Skyline Properties GmbH die Gewinnsteuer aus — unabhängig davon, ob die Forderung später in Eigenkapital gewandelt wird. Je nachdem, ob die eigenen Entwicklungskosten dort noch als angefangene Arbeiten aktiviert sind oder in früheren Jahren bereits als Aufwand verbucht wurden, beträgt die Steuer rund CHF 334'000 oder rund CHF 596'000. Nach der Wandlung hat Skyline keine Forderung mehr, aus der sich die Steuer bezahlen liesse. Vor der Rechnungstellung entscheiden, nicht danach.
CFO / Steuerberater / Skyline · Frist: vor FakturierungDie Kapitalerhöhung löst eine Emissionsabgabe von 1 % aus. Mit dem Freibetrag von CHF 1 Mio beträgt sie im Zielbild (Szenario B) CHF 45'260, ohne ihn CHF 54'260; in Szenario A CHF 25'060 beziehungsweise CHF 34'060. Der Freibetrag nach Art. 6 Abs. 1 lit. h StG gilt unabhängig von der Liberierungsart; die vorgängige Abstimmung mit der ESTV dient der Sicherheit. Zudem reicht die Kasse der Tetris AG (CHF 52'064) im Zielbild nicht für Abgabe und Kosten von CHF 57'260 — die Bareinlage von CHF 60'000 ist deshalb kein Detail, sondern eine Bedingung.
Fritz Beck / Steuerberater · Frist: vor GV-BeschlussDer Kostenvoranschlag Methabau führt BKP 5 mit CHF 621'263 (TU 71'263, Bauherren-Platzhalter 550'000 für Anschlussgebühren); die Quartierplan-Erschliessung ist darin nicht enthalten. Die Urbanstreet-Kalkulation für den Gesamtcampus rechnet mit BKP 5 von CHF 3'540'000, davon CHF 1'895'000 Quartierplan-Erschliessung. Der VR setzt BKP 5 für die 1. Etappe vorläufig auf CHF 1'700'000 (Ergänzung CHF 1'078'737 über den KV hinaus). Die Gesamtinvestition steigt damit auf CHF 41'755'846. Eine Detailschätzung — Strassen, Werkleitungen, Anschlussgebühren, Perimeterbeiträge, Anteil 1. gegen 2. Etappe — ist vor dem Werkvertrag nachzureichen.
Patrick Hüppi / Urbanstreet Development · Frist: vor WerkvertragFür Flächen, die ausschliesslich Wohnzwecken dienen, ist die Option nach Art. 22 Abs. 2 lit. b MWSTG ausgeschlossen. Die Wochenaufenthalter-Einheiten des Campursus-Konzepts (Solo, Loft, Studio) sind deshalb die Weiche: als Wohnungen vermietet, geht die Vorsteuer auf ihrem Flächenanteil verloren; als Beherbergung mit Hotelservices betrieben (Sondersatz 3,8 %) bleibt der Vorsteuerabzug erhalten. Beherbergung ist zugleich ein anderes Betriebsmodell — höhere Betriebskosten, Personal, kürzere Laufzeiten — und verändert damit auch die Ertragswertrechnung. Vor der Baufreigabe mit dem Steuerberater den Nutzungsmix festlegen und die Vorsteuerquote (Art. 30) berechnen.
VR / Steuerberater / Urbanstreet Development · Frist: vor BaufreigabeSkyline Properties, Tetris AG und allenfalls Urbanstreet Development stehen unter einheitlicher Leitung und könnten sich als MWST-Gruppe abrechnen. Vorteil: Rechnungen innerhalb der Gruppe sind nicht steuerbar, der Zahlungskreislauf von CHF 434'646 entfällt. Nachteil: solidarische Haftung aller Mitglieder für die MWST der Gruppe und gemeinsame Abrechnung. Nur sinnvoll, wenn die Gruppe dauerhaft so bleibt.
CFO / Steuerberater · Frist: vor Fakturierung14 · Fragen und Vorschläge zurück an den Verwaltungsrat
Sechs Punkte, bei denen eine Entscheidung mehr wert ist als eine Buchung.
Ist der Campus Anlage- oder Umlaufvermögen?
Betreffen die «rund 3 Mio» nur Urbanstreet Development oder das ganze BKP 296?
Weg B1 oder B2 — bleibt Skyline Alleinaktionärin?
Wochenaufenthalter-Einheiten: Wohnen oder Beherbergung?
Sollen die Darlehen bis zur Wandlung verzinst werden?
Was braucht es, damit die Tetris AG nicht als Sitzgesellschaft gilt?
15 · Unterlagen
Alle Grundlagen an einem Ort — zum Öffnen oder Herunterladen.
Sieben Quelldokumente, die Investorenanalyse, die Arbeitsmappe, die Präsentation und der Quellcode. Jeder Link zeigt auf eine Datei im selben Ordner wie diese Seite; wer den Link zur Website hat, hat Zugriff auf alles.
16 · Änderungsprotokoll
Version 4.0, Stand 04.09.2026. Vier Fassungen, jede Änderung mit Grund.
Version 1.0 war die Grundaufbereitung für Fritz Beck, Version 2.0 ergänzte die Eigenkapitalsimulation mit Dunkelmodus und Grafiken, Version 3.0 war die kritische Gesamtdurchsicht, Version 4.0 setzt die drei Entscheide vom 4. September 2026 um: Zielbild Eigenkapital, MWST-Option, Baunebenkosten. Korrekturen an Zahlen oder Rechtsgrundlagen sind braun hinterlegt, Ergänzungen der Version 4.0 grün.
| Version | Datum | Nr. | Bereich | Was geändert wurde | Warum / Wirkung |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.01 | Grundlagen | Sieben Quelldokumente ausgewertet, inkl. Whiteboard-Notizen und handschriftlicher Kaufpreisberechnung. | Alle Beträge des Zahlenwerks sind auf ein Quelldokument rückführbar (Blatt Belegverzeichnis). |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.02 | Entscheide | Vier Entscheide des Verwaltungsrates eingeholt: Landkauf bilanzieren, Entwicklungsgewinn CHF 3'406'000, MWST nicht registriert, Zwischenabschluss im Langjahr. | Das Zahlenwerk beruht auf ausdrücklichen Entscheiden, nicht auf Annahmen. |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.03 | Buchungslogik | Aufwand-oder-Aktivierung über das Gesamtkostenverfahren mit Konto 3700 gelöst. | Erfüllt die Vorgabe der Geschäftsleitung (Kosten sichtbar) und den Einwand des Buchhalters (Aktivierung) zugleich. |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.04 | Zahlenwerk | Bilanz, Erfolgsrechnung, Buchungsjournal mit 18 Sätzen, BKP-Kostenträgerrechnung, Kaufpreisherleitung, Werthaltigkeit, verdecktes Eigenkapital, Gesamtinvestition. | Aktiven 10'328'218.65 = Passiven; BKP-Total = Anlagevermögen; alle Kontrollen null. |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.05 | Cockpit | Cockpit im Urbanstreet-Erscheinungsbild mit Verlinkung aller PDF, Cloudflare-Paket und Anleitung. | Ein Ort für Verwaltungsrat, Buchhalter und Bank. |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.06 | Prüfung | Adversarische Prüfung des Zahlenwerks: keine Rechenfehler; vier innere Unstimmigkeiten korrigiert (Werthaltigkeits-Bezugsbasis, Rundung 33,9 %, Vorsteuer-Aufzählung, Blattzahl). | Werthaltigkeit wird seither einheitlich auf BKP 0 bezogen. |
| 1.0 | 12.08.2026 | 1.07 | Pendenzen | P-16 ergänzt: Aufteilung des Kaufpreises EL4894 ist im Vertrag geschwärzt, nur die Handnotiz belegt sie. | Buchungen 10 und 11 brauchen einen prüffähigen Beleg. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.01 | Simulation | Drei neue Excel-Blätter: Eigenkapitalsimulation Tetris AG (drei Szenarien), Simulation Skyline Properties GmbH, Ablauf der Kapitalerhöhung. | Antwort auf die Frage, wie die Wandlung der Darlehen in Eigenkapital auf beiden Seiten wirkt. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.02 | Simulation | Emissionsabgabe (1 % über CHF 1 Mio), Kapitalerhöhungskosten und Liquiditätsfolge modelliert. | Szenario A kostet CHF 37'060 in bar; Szenario B ist ohne Bareinlage von CHF 60'000 nicht finanzierbar. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.03 | Simulation | Steuer- und Liquiditätswirkung bei Skyline: Gewinn entsteht mit der Fakturierung, nicht mit der Wandlung; Deckungslücke rund CHF 284'000. | Die Wandlung spart keine Steuern, sie nimmt Skyline die Mittel, sie zu bezahlen. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.04 | Cockpit | Dunkelmodus mit Umschalter, aus derselben Palette abgeleitet; alle Kontraste nachgerechnet. | Schwächster Kontrast 4.5 — alle Kombinationen lesbar. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.05 | Cockpit | Sieben Grafiken: Gruppenstruktur, Buchungslogik, Kapitalstruktur, Eigenkapital-Wasserfall, Szenarienvergleich, Ablaufdiagramm, Mindmap der Entscheide. | Alle Grafiken nutzen CSS-Variablen und funktionieren in Hell und Dunkel ohne zweite Fassung. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.06 | Korrektur | Puffer bis zum Kapitalverlust nach OR 725a korrigiert: Schwelle schliesst die nicht rückzahlbare gesetzliche Kapitalreserve (OR 671 Abs. 2) ein. | Puffer in Szenario A 2'718'654 statt 2'968'654 — die frühere Zahl war um ein Viertel des Aktienkapitals zu hoch. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.07 | Korrektur | OR 652f: Prüfungsbestätigung durch einen zugelassenen Revisor, nicht Revisionsexperten. | Falschzitat behoben. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.08 | Korrektur | Bundesgerichtsentscheid 9C_610/2022 als Beleg für den Freibetrag entfernt — er betrifft den Sanierungsfreibetrag (lit. k), nicht lit. h. | Vorbehalt bleibt, Referenz war falsch. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.09 | Korrektur | Konto 2207 «Geschuldete Stempelabgaben» für die Emissionsabgabe eingeführt; vorher fälschlich auf 2206 Verrechnungssteuer. | Saubere Kontierung. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.10 | Korrektur | Werthaltigkeit der Beteiligung bei Skyline: Unterdeckung 37'346.35 = Abgabe und Kosten 37'060 plus aufgelaufener Verlust 286.35 — Formulierung «entspricht genau» ersetzt. | Präzision. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.11 | Korrektur | Alter Wandlungsblock im Cockpit (33,9 % ohne Abgabe) entfernt und durch Verweis auf die Simulation ersetzt; Pendenz P-14 auf 33,7 % gestellt. | Kein Widerspruch mehr zwischen zwei Fassungen derselben Rechnung. |
| 2.0 | 12.08.2026 | 2.12 | Pendenzen | P-17 (Steuerfolge der Fakturierung bei Skyline) und P-18 (Freibetrag Emissionsabgabe) ergänzt. | Zwei Entscheide, die vor der Fakturierung fallen müssen. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.01 | Anhang | Neues Blatt 05 «Anhang» und neuer Cockpit-Abschnitt: vollständiger Anhang zum Zwischenabschluss nach OR 959c und OR 960f in 17 Ziffern, mit Eigenkapitalnachweis. | OR 960f verlangt für jeden Zwischenabschluss einen Anhang mit Zweck, Vereinfachungen und wesentlichen Einflussfaktoren — er fehlte bisher, obwohl das Cockpit an sieben Stellen auf ihn verwies. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.02 | Rechtsgrundlage | Zitat «OR 959c Abs. 2 Ziff. 4» für die Offenlegung nahestehender Geschäfte entfernt — Ziff. 4 betrifft eigene Aktien. Die Angabe ist im OR nicht vorgeschrieben; sie wird als Erläuterung nach Abs. 1 Ziff. 2 geführt. | Falschzitat behoben; Anhang Ziffer 9 kennzeichnet die Angabe als freiwillig. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.03 | Rechtsgrundlage | Länge des ersten Geschäftsjahres verifiziert: Kanton Zürich (ZStB 83.1) lässt eine erste Steuerperiode unter 24 Monaten zu; 21 Monate sind zulässig. Pendenz P-11 entsprechend präzisiert. | Nimmt eine offene Rechtsfrage vom Tisch; die Meldung an das Steueramt bleibt nötig. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.04 | Rechtsgrundlage | Pendenz P-01: Formulierung «bei jeder weiteren Wertkorrektur überschuldet» durch die exakte Schwelle ersetzt — Überschuldung ab einer Wertkorrektur von mehr als CHF 99'713.65. | Präzision statt Dramatik. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.05 | Kapitalerhöhung | Schritt 9 des Ablaufs um die Meldung der Kapitaleinlagereserven an die ESTV (Formular 170, innert 30 Tagen nach Genehmigung der Jahresrechnung) ergänzt. | Ohne Meldung verliert die Reserve ihre steuerfreie Rückzahlbarkeit. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.06 | Cockpit | Abschnitte neu durchnummeriert (bisher fehlten 09 und 10); Eigenkapitalsimulation direkt hinter Steuern und Finanzierungsstruktur verschoben; Änderungsprotokoll als Abschnitt 15 ergänzt. | Logischer Lesefluss: Ist-Zustand, Steuern, Simulation, Fahrplan, Pendenzen. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.07 | Cockpit | Fahrplan auf September 2026 nachgeführt; Kennzahl «Gesamtinvestition» neutral statt grün markiert; Versions- und Standvermerk in Kopf- und Fusszeile. | Eine Investitionssumme ist kein positives Signal; Stand muss erkennbar sein. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.08 | Excel | Blätter neu nummeriert (Anhang als 05, Änderungsprotokoll als 17); alle Querverweise in Texten und Formeln nachgeführt; Inhaltsverzeichnis auf Blatt 00 aktualisiert. | Formeln zwischen den Blättern bleiben intakt — Neuberechnung ohne Fehler. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.09 | Excel | Blatt Bexio-Import: Beschreibung korrigiert — Bexio importiert Buchungssätze je nach Ausbaustufe nur über die Schnittstelle; das Blatt dient als Erfassungsvorlage. | Keine falsche Erwartung an eine Importfunktion. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.11 | Rechtsgrundlage | Zweite Prüfrunde: OR 960f richtig zitiert — Zweck, Vereinfachungen und Einflussfaktoren stehen in Abs. 2 Ziff. 1 bis 3, die Bezeichnungspflicht in Abs. 3; einen Abs. 4 gibt es nicht. | Drei falsche Absatzangaben im Anhang behoben. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.12 | Rechtsgrundlage | Gründungskosten: Zitat «OR 960a Abs. 2» (Folgebewertung) durch «OR 959 Abs. 2» (fehlende Aktivierungsvoraussetzung) ersetzt — Kontenplan, Erfolgsrechnung, Cockpit. | Falschzitat behoben. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.13 | Anhang | Neue Ziffer 11 «Ausserordentliche, einmalige oder periodenfremde Positionen» (OR 959c Abs. 2 Ziff. 12) für die Ingesa-Vergleichszahlung; Ziffer 14 um die Angabe zu eigenen Sicherheiten (Ziff. 9) ergänzt. | Zwei Pflichtangaben, die im ersten Entwurf des Anhangs fehlten. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.14 | Rechtsgrundlage | OR 725a-Warnung präzisiert: Ohne Revisionsbericht ist der Genehmigungsbeschluss nichtig (OR 731 Abs. 3), nicht bloss anfechtbar. Emissionsabgabesatz nun mit Art. 8 Abs. 1 lit. a StG belegt. Sechsmonatsregel für den Zwischenabschluss als Praxis, nicht als Gesetz bezeichnet. | Drei überzogene oder ungenaue Rechtsaussagen korrigiert. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.15 | Korrektur | Nach der Umnummerierung verbliebene Verweise nachgezogen: «Blatt 09» für das verdeckte Eigenkapital, «Blätter 10 bis 12» in P-14, «Abschnitt 10» für die Simulation; letzter «Revisionsexperte» in der Kostenübersicht ersetzt; zweite Gesamtinvestitions-Kachel neutral gestellt; Fahrplan Bankprozess auf Oktober; Pendenzen-Lede «fünf vor der Buchung». | Befunde der zweiten unabhängigen Prüfung. |
| 3.0 | 01.09.2026 | 3.10 | Paket | Quellcode (Datenmodell und Generatoren) als separates Archiv beigelegt; Anleitung entsprechend angepasst. | Wer eine Zahl ändern will, ändert sie an einer Stelle — Cockpit und Excel bleiben deckungsgleich. |
| 3.1 | 03.09.2026 | 3.16 | Korrektur | Handelsregister-Nummer berichtigt: CH-020.3.055.469-8 statt CHZ-020.3.055.469-8 (Blatt 00 Stammdaten, Cockpit). Der Tippfehler stammt aus dem Entwurf Jahresabschluss 2025 und wurde von dort übernommen; Abgleich mit dem Handelsregister (Moneyhouse, letzte Meldung 10.04.2025). | Stammdaten stimmen mit dem Handelsregister überein. Hinweis: Der Entwurf 2025 (Dokument D-01) enthält den Fehler weiterhin. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.01 | Entscheide | Drei neue Entscheide des Verwaltungsrates vom 04.09.2026 aufgenommen: (a) Zielbild Eigenkapital — Entwicklungsleistung Skyline Properties und Architekturleistung Urbanstreet Development werden beide gewandelt (Szenario B); (b) MWST — Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht und Option der Vermietung; (c) BKP 5 Baunebenkosten vorläufig CHF 1'700'000. | Das Paket zeigt jetzt das Bild, das Bank und Investoren sehen sollen — und bleibt zugleich OR-konform. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.02 | Eigenkapital | Kennzahlen in Cockpit und Excel zeigen neu das Eigenkapital nach der Kapitalerhöhung (Zielbild: CHF 5'468'454, Quote 52,9 %, verdecktes Eigenkapital null, Puffer bis Kapitalverlust CHF 4'718'454) als führende Zahl; der Ist-Wert per 30.06.2026 (CHF 99'714, 1,0 %) bleibt als Ausgangslage daneben stehen. Bilanz um eine Pro-forma-Spalte «nach Kapitalerhöhung» ergänzt. | Die Quote von einem Prozent ist die Vergangenheit — die Bank soll das Zielbild lesen, aber wissen, dass es bis zum Handelsregistereintrag pro forma ist. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.03 | Simulation | Szenario B ist neu das Zielbild; Skyline-Seite (Blatt 11) auf beide Forderungen umgestellt: Zession der Urbanstreet-Forderung (Weg B1) und Bareinlage CHF 60'000 als Stellhebel, Beteiligungsbuchwert CHF 5'526'000, Deckungslücke Steuer plus Bareinlage rund CHF 293'550 (Annahme flüssige Mittel Skyline CHF 100'000). Weg B2 (Direktbeteiligung Urbanstreet Development, rund 32,5 %) als Alternative beschrieben. | Die Zahlen der Tetris AG sind in beiden Wegen identisch; der Verwaltungsrat entscheidet nur über das Aktionariat. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.04 | MWST | Neuer Cockpit-Abschnitt 10 und neues Excel-Blatt 18 «MWST-Option»: Registrierung (Art. 11, Wirkung 01.01.2026), Reihenfolge Registrierung vor Rechnung, Vorsteuertabelle (rund CHF 2,90 Mio, davon CHF 2,47 Mio gegenüber Dritten), gruppeninterner Zahlungskreislauf von CHF 434'646, Mieterwirkung, Wohnnutzungs-Weiche (Art. 22 Abs. 2 lit. b), zwanzigjährige Bindung (Art. 31 Abs. 3), Buchungssätze und Checkliste. | Beantwortet die Frage des Verwaltungsrates, was die Option sonst noch auslöst — die Wohnnutzungs-Weiche ist der teuerste Punkt darin. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.05 | MWST | Kontenplan: Hinweise zu 1170/1171/2200/2201 auf die Registrierung umgestellt, Konto 3001 «Ertrag aus Vermietung ohne Option» ergänzt. Anhang Ziffer 16 auf den Beschluss umgeschrieben; Ziffer 15 um die Entscheide vom 04.09.2026 ergänzt. Der Zwischenabschluss per 30.06.2026 selbst bleibt unverändert: Per Stichtag lag keine Rechnung mit MWST vor. | Buchhaltung ist vorbereitet, Zahlenwerk per Stichtag bleibt stabil. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.06 | Zahlenwerk | BKP 5 Baunebenkosten von CHF 621'263 (KV Methabau: TU 71'263, Bauherren-Platzhalter 550'000) auf CHF 1'700'000 gesetzt (Annahme VR, Details folgen). Herkunft dokumentiert: Die Quartierplan-Erschliessung fehlt im KV; die Urbanstreet-Kalkulation für den Gesamtcampus rechnet mit BKP 510 CHF 1'895'000. Erstellungskosten neu CHF 31'479'691, Gesamtinvestition CHF 41'755'846 (bisher 40'677'109). Blatt 06, 08, 13, Cockpit-Kennzahlen und Präsentation nachgeführt; Pendenz P-19. | Der Kostenvoranschlag bleibt als Dokument unverändert; die Ergänzung ist als Bauherrenposition getrennt ausgewiesen. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.07 | Präsentation | Deck auf das Zielbild umgestellt: Eigenkapital 5,47 Mio (53 %) statt 3,47 Mio (34 %), keine nachrangigen Gruppendarlehen mehr; Gesamtinvestition 41,8 Mio; Erstellungskosten 31,5 Mio inkl. Quartierplan; Eigenkapitalbedarf Bauphase rund 11 Mio im Base Case, 7 Mio bei Mietzins +10 %, bis 15 Mio bei 5 % Kapitalisierung (bisher 6 bis 10); MWST-Option als Beschluss statt als Hebel; Risiko «Wohnnutzung und Option» ergänzt; Zeitplan mit MWST-Registrierung im September. | Ehrlich bleibt: Der Ertragswert der 1. Etappe (38,7 Mio Base Case) liegt jetzt 3,1 Mio unter der Gesamtinvestition — die Hebel Mietzins, Kapitalisierungssatz und Vorvermietung sind dadurch wichtiger geworden. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.08 | Cockpit | Abschnitt 08 Werthaltigkeit um die Gegenprobe über den Ertragswert der 1. Etappe (Betriebsrechnung und Sensitivität aus der Präsentation) ergänzt, damit Cockpit und Deck dieselbe Rechnung zeigen. Abschnitte neu nummeriert (MWST als 10, Simulation 11, Fahrplan 12, Pendenzen 13, Fragen 14, Unterlagen 15, Protokoll 16). | Eine Rechnung, zwei Ausgabeformen — keine zweite Wahrheit. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.09 | Pendenzen | P-04 (MWST) und P-14 (Kapitalerhöhung) auf «kritisch» gestellt und auf die Beschlüsse umgeschrieben; P-13 auf den Zahlungskreislauf der Gruppenrechnungen umgestellt; P-01, P-02, P-05, P-18 mit dem Zielbild abgeglichen; neu P-19 (BKP 5 Detailschätzung), P-20 (Wohnnutzung und Option, kritisch), P-21 (Gruppenbesteuerung). Neu 21 Pendenzen. | Die Reihenfolge ist jetzt eindeutig: registrieren, fakturieren, wandeln, finanzieren. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.10 | Paket | Cloudflare-Paket erweitert: Abschnitt «Unterlagen» im Cockpit verlinkt neu auch die Präsentation, die Investorenanalyse, das Änderungsprotokoll, die Anleitung und das Quellcode-Archiv — alles zum Herunterladen von der Website. | Fritz Beck erhält mit dem Link Zugriff auf sämtliche Grundlagen, ohne einzelne Dateien zu erfragen. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.11 | Prüfung | Adversarische Prüfung der Version 4.0 (25 Befunde), alle umgesetzt — die wichtigsten: Ingesa aus dem Gruppenkreislauf genommen (Urbanstreet-MWST 158'760, Gruppe 434'646); Anschlussgebühren (550'000) und PV-Subvention ohne Vorsteuer (Dritte 2,47 Mio, total 2,90 Mio); Deck nennt nur die Vorsteuer gegenüber Dritten als Liquiditätsvorteil; Eigenkapitalbedarf als Base Case 11 Mio mit Bandbreite 7 bis 15 statt «7 bis 11»; Belehnung im Deck auf BKP 0 (7,40 Mio, 67,6 %) statt Bilanzwert 8,27 Mio; «632.50» als Kalkulation 2022 statt «Schätzung»; «350/m²» als Kaufpreisberechnung, nicht als beurkundet; «geprüft» durch «ungeprüft» ersetzt; «Festpreis» durch «Pauschalpreis angestrebt»; Hinweis, dass das Eigenkapital aus aktivierten Gruppenleistungen besteht. | Eine Kreditabteilung findet diese Punkte in der ersten Stunde — besser, wir benennen sie selbst. |
| 4.0 | 04.09.2026 | 4.12 | Rechtsgrundlage | Emissionsabgabe: Entstehung mit dem Handelsregistereintrag (Art. 7 Abs. 1 lit. a StG), Fälligkeit 30 Tage nach Quartalsende (Art. 11 lit. b StG) statt «30 Tage nach Eintrag»; ohne Freibetrag 54'260 statt 55'260 (Gründungskapital nicht nochmals belastet); Freibetrag gilt unabhängig von der Liberierungsart. OR 650 Abs. 3: Anmeldung innert sechs Monaten, nicht Eintrag. OR 652e Ziff. 2: Bestand und Verrechenbarkeit der Schuld. Art. 88 MWSTG: 60 Tage sind keine Frist, sondern Beginn des Vergütungszinses. Rückwirkender Verzicht: Rechnungen ab 01.01.2026 berechtigen zum Vorsteuerabzug; Datierung nach ESTV-Bestätigung ist Vorsicht, nicht Pflicht. Weg B2: Urbanstreet hielte 32,5 %, nicht 36,5 %. Anhang: HR-Nummer in Ziffer 1, Baubewilligung in Ziffer 15, Fälligkeit Kaufpreis in Ziffer 8 präzisiert. | Sieben Rechtsaussagen präzisiert, bevor Notariat, Revisor oder ESTV sie korrigieren. |