# Änderungsprotokoll — Tetris AG, Zwischenabschluss 30.06.2026

Version 4.0 · Stand 04.09.2026

Version 1.0 war die Grundaufbereitung für Fritz Beck, Version 2.0 ergänzte die Eigenkapitalsimulation mit Dunkelmodus und Grafiken, Version 3.0 war die kritische Gesamtdurchsicht mit zwei unabhängigen Prüfrunden, Version 3.1 berichtigte die Handelsregister-Nummer, Version 4.0 setzt die Entscheide des Verwaltungsrates vom 04.09.2026 um: Zielbild Eigenkapital (beide Gruppenforderungen werden gewandelt), MWST-Option und Baunebenkosten BKP 5.


## Version 1.0 — 12.08.2026

**1.01 · Grundlagen** — Sieben Quelldokumente ausgewertet, inkl. Whiteboard-Notizen und handschriftlicher Kaufpreisberechnung.  
*Warum:* Alle Beträge des Zahlenwerks sind auf ein Quelldokument rückführbar (Blatt Belegverzeichnis).

**1.02 · Entscheide** — Vier Entscheide des Verwaltungsrates eingeholt: Landkauf bilanzieren, Entwicklungsgewinn CHF 3'406'000, MWST nicht registriert, Zwischenabschluss im Langjahr.  
*Warum:* Das Zahlenwerk beruht auf ausdrücklichen Entscheiden, nicht auf Annahmen.

**1.03 · Buchungslogik** — Aufwand-oder-Aktivierung über das Gesamtkostenverfahren mit Konto 3700 gelöst.  
*Warum:* Erfüllt die Vorgabe der Geschäftsleitung (Kosten sichtbar) und den Einwand des Buchhalters (Aktivierung) zugleich.

**1.04 · Zahlenwerk** — Bilanz, Erfolgsrechnung, Buchungsjournal mit 18 Sätzen, BKP-Kostenträgerrechnung, Kaufpreisherleitung, Werthaltigkeit, verdecktes Eigenkapital, Gesamtinvestition.  
*Warum:* Aktiven 10'328'218.65 = Passiven; BKP-Total = Anlagevermögen; alle Kontrollen null.

**1.05 · Cockpit** — Cockpit im Urbanstreet-Erscheinungsbild mit Verlinkung aller PDF, Cloudflare-Paket und Anleitung.  
*Warum:* Ein Ort für Verwaltungsrat, Buchhalter und Bank.

**1.06 · Prüfung** — Adversarische Prüfung des Zahlenwerks: keine Rechenfehler; vier innere Unstimmigkeiten korrigiert (Werthaltigkeits-Bezugsbasis, Rundung 33,9 %, Vorsteuer-Aufzählung, Blattzahl).  
*Warum:* Werthaltigkeit wird seither einheitlich auf BKP 0 bezogen.

**1.07 · Pendenzen** — P-16 ergänzt: Aufteilung des Kaufpreises EL4894 ist im Vertrag geschwärzt, nur die Handnotiz belegt sie.  
*Warum:* Buchungen 10 und 11 brauchen einen prüffähigen Beleg.


## Version 2.0 — 12.08.2026

**2.01 · Simulation** — Drei neue Excel-Blätter: Eigenkapitalsimulation Tetris AG (drei Szenarien), Simulation Skyline Properties GmbH, Ablauf der Kapitalerhöhung.  
*Warum:* Antwort auf die Frage, wie die Wandlung der Darlehen in Eigenkapital auf beiden Seiten wirkt.

**2.02 · Simulation** — Emissionsabgabe (1 % über CHF 1 Mio), Kapitalerhöhungskosten und Liquiditätsfolge modelliert.  
*Warum:* Szenario A kostet CHF 37'060 in bar; Szenario B ist ohne Bareinlage von CHF 60'000 nicht finanzierbar.

**2.03 · Simulation** — Steuer- und Liquiditätswirkung bei Skyline: Gewinn entsteht mit der Fakturierung, nicht mit der Wandlung; Deckungslücke rund CHF 284'000.  
*Warum:* Die Wandlung spart keine Steuern, sie nimmt Skyline die Mittel, sie zu bezahlen.

**2.04 · Cockpit** — Dunkelmodus mit Umschalter, aus derselben Palette abgeleitet; alle Kontraste nachgerechnet.  
*Warum:* Schwächster Kontrast 4.5 — alle Kombinationen lesbar.

**2.05 · Cockpit** — Sieben Grafiken: Gruppenstruktur, Buchungslogik, Kapitalstruktur, Eigenkapital-Wasserfall, Szenarienvergleich, Ablaufdiagramm, Mindmap der Entscheide.  
*Warum:* Alle Grafiken nutzen CSS-Variablen und funktionieren in Hell und Dunkel ohne zweite Fassung.

**2.06 · Korrektur** — Puffer bis zum Kapitalverlust nach OR 725a korrigiert: Schwelle schliesst die nicht rückzahlbare gesetzliche Kapitalreserve (OR 671 Abs. 2) ein.  
*Warum:* Puffer in Szenario A 2'718'654 statt 2'968'654 — die frühere Zahl war um ein Viertel des Aktienkapitals zu hoch.

**2.07 · Korrektur** — OR 652f: Prüfungsbestätigung durch einen zugelassenen Revisor, nicht Revisionsexperten.  
*Warum:* Falschzitat behoben.

**2.08 · Korrektur** — Bundesgerichtsentscheid 9C_610/2022 als Beleg für den Freibetrag entfernt — er betrifft den Sanierungsfreibetrag (lit. k), nicht lit. h.  
*Warum:* Vorbehalt bleibt, Referenz war falsch.

**2.09 · Korrektur** — Konto 2207 «Geschuldete Stempelabgaben» für die Emissionsabgabe eingeführt; vorher fälschlich auf 2206 Verrechnungssteuer.  
*Warum:* Saubere Kontierung.

**2.10 · Korrektur** — Werthaltigkeit der Beteiligung bei Skyline: Unterdeckung 37'346.35 = Abgabe und Kosten 37'060 plus aufgelaufener Verlust 286.35 — Formulierung «entspricht genau» ersetzt.  
*Warum:* Präzision.

**2.11 · Korrektur** — Alter Wandlungsblock im Cockpit (33,9 % ohne Abgabe) entfernt und durch Verweis auf die Simulation ersetzt; Pendenz P-14 auf 33,7 % gestellt.  
*Warum:* Kein Widerspruch mehr zwischen zwei Fassungen derselben Rechnung.

**2.12 · Pendenzen** — P-17 (Steuerfolge der Fakturierung bei Skyline) und P-18 (Freibetrag Emissionsabgabe) ergänzt.  
*Warum:* Zwei Entscheide, die vor der Fakturierung fallen müssen.


## Version 3.0 — 01.09.2026

**3.01 · Anhang** — Neues Blatt 05 «Anhang» und neuer Cockpit-Abschnitt: vollständiger Anhang zum Zwischenabschluss nach OR 959c und OR 960f in 17 Ziffern, mit Eigenkapitalnachweis.  
*Warum:* OR 960f verlangt für jeden Zwischenabschluss einen Anhang mit Zweck, Vereinfachungen und wesentlichen Einflussfaktoren — er fehlte bisher, obwohl das Cockpit an sieben Stellen auf ihn verwies.

**3.02 · Rechtsgrundlage** — Zitat «OR 959c Abs. 2 Ziff. 4» für die Offenlegung nahestehender Geschäfte entfernt — Ziff. 4 betrifft eigene Aktien. Die Angabe ist im OR nicht vorgeschrieben; sie wird als Erläuterung nach Abs. 1 Ziff. 2 geführt.  
*Warum:* Falschzitat behoben; Anhang Ziffer 9 kennzeichnet die Angabe als freiwillig.

**3.03 · Rechtsgrundlage** — Länge des ersten Geschäftsjahres verifiziert: Kanton Zürich (ZStB 83.1) lässt eine erste Steuerperiode unter 24 Monaten zu; 21 Monate sind zulässig. Pendenz P-11 entsprechend präzisiert.  
*Warum:* Nimmt eine offene Rechtsfrage vom Tisch; die Meldung an das Steueramt bleibt nötig.

**3.04 · Rechtsgrundlage** — Pendenz P-01: Formulierung «bei jeder weiteren Wertkorrektur überschuldet» durch die exakte Schwelle ersetzt — Überschuldung ab einer Wertkorrektur von mehr als CHF 99'713.65.  
*Warum:* Präzision statt Dramatik.

**3.05 · Kapitalerhöhung** — Schritt 9 des Ablaufs um die Meldung der Kapitaleinlagereserven an die ESTV (Formular 170, innert 30 Tagen nach Genehmigung der Jahresrechnung) ergänzt.  
*Warum:* Ohne Meldung verliert die Reserve ihre steuerfreie Rückzahlbarkeit.

**3.06 · Cockpit** — Abschnitte neu durchnummeriert (bisher fehlten 09 und 10); Eigenkapitalsimulation direkt hinter Steuern und Finanzierungsstruktur verschoben; Änderungsprotokoll als Abschnitt 15 ergänzt.  
*Warum:* Logischer Lesefluss: Ist-Zustand, Steuern, Simulation, Fahrplan, Pendenzen.

**3.07 · Cockpit** — Fahrplan auf September 2026 nachgeführt; Kennzahl «Gesamtinvestition» neutral statt grün markiert; Versions- und Standvermerk in Kopf- und Fusszeile.  
*Warum:* Eine Investitionssumme ist kein positives Signal; Stand muss erkennbar sein.

**3.08 · Excel** — Blätter neu nummeriert (Anhang als 05, Änderungsprotokoll als 17); alle Querverweise in Texten und Formeln nachgeführt; Inhaltsverzeichnis auf Blatt 00 aktualisiert.  
*Warum:* Formeln zwischen den Blättern bleiben intakt — Neuberechnung ohne Fehler.

**3.09 · Excel** — Blatt Bexio-Import: Beschreibung korrigiert — Bexio importiert Buchungssätze je nach Ausbaustufe nur über die Schnittstelle; das Blatt dient als Erfassungsvorlage.  
*Warum:* Keine falsche Erwartung an eine Importfunktion.

**3.11 · Rechtsgrundlage** — Zweite Prüfrunde: OR 960f richtig zitiert — Zweck, Vereinfachungen und Einflussfaktoren stehen in Abs. 2 Ziff. 1 bis 3, die Bezeichnungspflicht in Abs. 3; einen Abs. 4 gibt es nicht.  
*Warum:* Drei falsche Absatzangaben im Anhang behoben.

**3.12 · Rechtsgrundlage** — Gründungskosten: Zitat «OR 960a Abs. 2» (Folgebewertung) durch «OR 959 Abs. 2» (fehlende Aktivierungsvoraussetzung) ersetzt — Kontenplan, Erfolgsrechnung, Cockpit.  
*Warum:* Falschzitat behoben.

**3.13 · Anhang** — Neue Ziffer 11 «Ausserordentliche, einmalige oder periodenfremde Positionen» (OR 959c Abs. 2 Ziff. 12) für die Ingesa-Vergleichszahlung; Ziffer 14 um die Angabe zu eigenen Sicherheiten (Ziff. 9) ergänzt.  
*Warum:* Zwei Pflichtangaben, die im ersten Entwurf des Anhangs fehlten.

**3.14 · Rechtsgrundlage** — OR 725a-Warnung präzisiert: Ohne Revisionsbericht ist der Genehmigungsbeschluss nichtig (OR 731 Abs. 3), nicht bloss anfechtbar. Emissionsabgabesatz nun mit Art. 8 Abs. 1 lit. a StG belegt. Sechsmonatsregel für den Zwischenabschluss als Praxis, nicht als Gesetz bezeichnet.  
*Warum:* Drei überzogene oder ungenaue Rechtsaussagen korrigiert.

**3.15 · Korrektur** — Nach der Umnummerierung verbliebene Verweise nachgezogen: «Blatt 09» für das verdeckte Eigenkapital, «Blätter 10 bis 12» in P-14, «Abschnitt 10» für die Simulation; letzter «Revisionsexperte» in der Kostenübersicht ersetzt; zweite Gesamtinvestitions-Kachel neutral gestellt; Fahrplan Bankprozess auf Oktober; Pendenzen-Lede «fünf vor der Buchung».  
*Warum:* Befunde der zweiten unabhängigen Prüfung.

**3.10 · Paket** — Quellcode (Datenmodell und Generatoren) als separates Archiv beigelegt; Anleitung entsprechend angepasst.  
*Warum:* Wer eine Zahl ändern will, ändert sie an einer Stelle — Cockpit und Excel bleiben deckungsgleich.


## Version 3.1 — 03.09.2026

**3.16 · Korrektur** — Handelsregister-Nummer berichtigt: CH-020.3.055.469-8 statt CHZ-020.3.055.469-8 (Blatt 00 Stammdaten, Cockpit). Der Tippfehler stammt aus dem Entwurf Jahresabschluss 2025 und wurde von dort übernommen; Abgleich mit dem Handelsregister (Moneyhouse, letzte Meldung 10.04.2025).  
*Warum:* Stammdaten stimmen mit dem Handelsregister überein. Hinweis: Der Entwurf 2025 (Dokument D-01) enthält den Fehler weiterhin.


## Version 4.0 — 04.09.2026

**4.01 · Entscheide** — Drei neue Entscheide des Verwaltungsrates vom 04.09.2026 aufgenommen: (a) Zielbild Eigenkapital — Entwicklungsleistung Skyline Properties und Architekturleistung Urbanstreet Development werden beide gewandelt (Szenario B); (b) MWST — Verzicht auf die Befreiung von der Steuerpflicht und Option der Vermietung; (c) BKP 5 Baunebenkosten vorläufig CHF 1'700'000.  
*Warum:* Das Paket zeigt jetzt das Bild, das Bank und Investoren sehen sollen — und bleibt zugleich OR-konform.

**4.02 · Eigenkapital** — Kennzahlen in Cockpit und Excel zeigen neu das Eigenkapital nach der Kapitalerhöhung (Zielbild: CHF 5'468'454, Quote 52,9 %, verdecktes Eigenkapital null, Puffer bis Kapitalverlust CHF 4'718'454) als führende Zahl; der Ist-Wert per 30.06.2026 (CHF 99'714, 1,0 %) bleibt als Ausgangslage daneben stehen. Bilanz um eine Pro-forma-Spalte «nach Kapitalerhöhung» ergänzt.  
*Warum:* Die Quote von einem Prozent ist die Vergangenheit — die Bank soll das Zielbild lesen, aber wissen, dass es bis zum Handelsregistereintrag pro forma ist.

**4.03 · Simulation** — Szenario B ist neu das Zielbild; Skyline-Seite (Blatt 11) auf beide Forderungen umgestellt: Zession der Urbanstreet-Forderung (Weg B1) und Bareinlage CHF 60'000 als Stellhebel, Beteiligungsbuchwert CHF 5'526'000, Deckungslücke Steuer plus Bareinlage rund CHF 293'550 (Annahme flüssige Mittel Skyline CHF 100'000). Weg B2 (Direktbeteiligung Urbanstreet Development, rund 32,5 %) als Alternative beschrieben.  
*Warum:* Die Zahlen der Tetris AG sind in beiden Wegen identisch; der Verwaltungsrat entscheidet nur über das Aktionariat.

**4.04 · MWST** — Neuer Cockpit-Abschnitt 10 und neues Excel-Blatt 18 «MWST-Option»: Registrierung (Art. 11, Wirkung 01.01.2026), Reihenfolge Registrierung vor Rechnung, Vorsteuertabelle (rund CHF 2,90 Mio, davon CHF 2,47 Mio gegenüber Dritten), gruppeninterner Zahlungskreislauf von CHF 434'646, Mieterwirkung, Wohnnutzungs-Weiche (Art. 22 Abs. 2 lit. b), zwanzigjährige Bindung (Art. 31 Abs. 3), Buchungssätze und Checkliste.  
*Warum:* Beantwortet die Frage des Verwaltungsrates, was die Option sonst noch auslöst — die Wohnnutzungs-Weiche ist der teuerste Punkt darin.

**4.05 · MWST** — Kontenplan: Hinweise zu 1170/1171/2200/2201 auf die Registrierung umgestellt, Konto 3001 «Ertrag aus Vermietung ohne Option» ergänzt. Anhang Ziffer 16 auf den Beschluss umgeschrieben; Ziffer 15 um die Entscheide vom 04.09.2026 ergänzt. Der Zwischenabschluss per 30.06.2026 selbst bleibt unverändert: Per Stichtag lag keine Rechnung mit MWST vor.  
*Warum:* Buchhaltung ist vorbereitet, Zahlenwerk per Stichtag bleibt stabil.

**4.06 · Zahlenwerk** — BKP 5 Baunebenkosten von CHF 621'263 (KV Methabau: TU 71'263, Bauherren-Platzhalter 550'000) auf CHF 1'700'000 gesetzt (Annahme VR, Details folgen). Herkunft dokumentiert: Die Quartierplan-Erschliessung fehlt im KV; die Urbanstreet-Kalkulation für den Gesamtcampus rechnet mit BKP 510 CHF 1'895'000. Erstellungskosten neu CHF 31'479'691, Gesamtinvestition CHF 41'755'846 (bisher 40'677'109). Blatt 06, 08, 13, Cockpit-Kennzahlen und Präsentation nachgeführt; Pendenz P-19.  
*Warum:* Der Kostenvoranschlag bleibt als Dokument unverändert; die Ergänzung ist als Bauherrenposition getrennt ausgewiesen.

**4.07 · Präsentation** — Deck auf das Zielbild umgestellt: Eigenkapital 5,47 Mio (53 %) statt 3,47 Mio (34 %), keine nachrangigen Gruppendarlehen mehr; Gesamtinvestition 41,8 Mio; Erstellungskosten 31,5 Mio inkl. Quartierplan; Eigenkapitalbedarf Bauphase rund 11 Mio im Base Case, 7 Mio bei Mietzins +10 %, bis 15 Mio bei 5 % Kapitalisierung (bisher 6 bis 10); MWST-Option als Beschluss statt als Hebel; Risiko «Wohnnutzung und Option» ergänzt; Zeitplan mit MWST-Registrierung im September.  
*Warum:* Ehrlich bleibt: Der Ertragswert der 1. Etappe (38,7 Mio Base Case) liegt jetzt 3,1 Mio unter der Gesamtinvestition — die Hebel Mietzins, Kapitalisierungssatz und Vorvermietung sind dadurch wichtiger geworden.

**4.08 · Cockpit** — Abschnitt 08 Werthaltigkeit um die Gegenprobe über den Ertragswert der 1. Etappe (Betriebsrechnung und Sensitivität aus der Präsentation) ergänzt, damit Cockpit und Deck dieselbe Rechnung zeigen. Abschnitte neu nummeriert (MWST als 10, Simulation 11, Fahrplan 12, Pendenzen 13, Fragen 14, Unterlagen 15, Protokoll 16).  
*Warum:* Eine Rechnung, zwei Ausgabeformen — keine zweite Wahrheit.

**4.09 · Pendenzen** — P-04 (MWST) und P-14 (Kapitalerhöhung) auf «kritisch» gestellt und auf die Beschlüsse umgeschrieben; P-13 auf den Zahlungskreislauf der Gruppenrechnungen umgestellt; P-01, P-02, P-05, P-18 mit dem Zielbild abgeglichen; neu P-19 (BKP 5 Detailschätzung), P-20 (Wohnnutzung und Option, kritisch), P-21 (Gruppenbesteuerung). Neu 21 Pendenzen.  
*Warum:* Die Reihenfolge ist jetzt eindeutig: registrieren, fakturieren, wandeln, finanzieren.

**4.10 · Paket** — Cloudflare-Paket erweitert: Abschnitt «Unterlagen» im Cockpit verlinkt neu auch die Präsentation, die Investorenanalyse, das Änderungsprotokoll, die Anleitung und das Quellcode-Archiv — alles zum Herunterladen von der Website.  
*Warum:* Fritz Beck erhält mit dem Link Zugriff auf sämtliche Grundlagen, ohne einzelne Dateien zu erfragen.

**4.11 · Prüfung** — Adversarische Prüfung der Version 4.0 (25 Befunde), alle umgesetzt — die wichtigsten: Ingesa aus dem Gruppenkreislauf genommen (Urbanstreet-MWST 158'760, Gruppe 434'646); Anschlussgebühren (550'000) und PV-Subvention ohne Vorsteuer (Dritte 2,47 Mio, total 2,90 Mio); Deck nennt nur die Vorsteuer gegenüber Dritten als Liquiditätsvorteil; Eigenkapitalbedarf als Base Case 11 Mio mit Bandbreite 7 bis 15 statt «7 bis 11»; Belehnung im Deck auf BKP 0 (7,40 Mio, 67,6 %) statt Bilanzwert 8,27 Mio; «632.50» als Kalkulation 2022 statt «Schätzung»; «350/m²» als Kaufpreisberechnung, nicht als beurkundet; «geprüft» durch «ungeprüft» ersetzt; «Festpreis» durch «Pauschalpreis angestrebt»; Hinweis, dass das Eigenkapital aus aktivierten Gruppenleistungen besteht.  
*Warum:* Eine Kreditabteilung findet diese Punkte in der ersten Stunde — besser, wir benennen sie selbst.

**4.12 · Rechtsgrundlage** — Emissionsabgabe: Entstehung mit dem Handelsregistereintrag (Art. 7 Abs. 1 lit. a StG), Fälligkeit 30 Tage nach Quartalsende (Art. 11 lit. b StG) statt «30 Tage nach Eintrag»; ohne Freibetrag 54'260 statt 55'260 (Gründungskapital nicht nochmals belastet); Freibetrag gilt unabhängig von der Liberierungsart. OR 650 Abs. 3: Anmeldung innert sechs Monaten, nicht Eintrag. OR 652e Ziff. 2: Bestand und Verrechenbarkeit der Schuld. Art. 88 MWSTG: 60 Tage sind keine Frist, sondern Beginn des Vergütungszinses. Rückwirkender Verzicht: Rechnungen ab 01.01.2026 berechtigen zum Vorsteuerabzug; Datierung nach ESTV-Bestätigung ist Vorsicht, nicht Pflicht. Weg B2: Urbanstreet hielte 32,5 %, nicht 36,5 %. Anhang: HR-Nummer in Ziffer 1, Baubewilligung in Ziffer 15, Fälligkeit Kaufpreis in Ziffer 8 präzisiert.  
*Warum:* Sieben Rechtsaussagen präzisiert, bevor Notariat, Revisor oder ESTV sie korrigieren.